摘  要
 

      XX新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定啟動(dòng)建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)蟠龍新區(qū) 189 畝的一地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)XX新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 212000 平方米，項(xiàng)目總投資 38042 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 7578 萬(wàn)元 ，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

      [關(guān)鍵字] XX新區(qū) 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
 

 

目  錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2005 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、蟠龍新區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議
 

第一章 前  言

 

一、報(bào)告編制目的

      1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

      2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

      3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

      4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

      5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

      1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

      2、國(guó)家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

      3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；

      4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

三、項(xiàng)目概況

      項(xiàng)目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有 30 畝為預(yù)留的辦公用地，實(shí)際開(kāi)發(fā)面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊主要用途為商住用地，類別代號(hào) ，容積率不大于 2.0，建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過(guò) （約 米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車(chē)庫(kù)），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過(guò)層（約 米左右）；

      本項(xiàng)目由電力局與富凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合作共同開(kāi)發(fā)，除 30 畝作為預(yù)留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中的 99 畝用于開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，余下 60 畝用于開(kāi)發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

      ①總用地面積：106000 平方米，約合 159 畝。

      ②容積率：2.0

      ③總建筑面積：212000M 2 公建面積：5000M 2

      ④建筑密度：（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。

      ⑤綠化率：35 %

      （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

      本項(xiàng)目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

      1、多層公寓及連排別墅

      多層公寓的總建筑面積約 72000 平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景的景觀效果。

      2、小高層公寓

      小高層公寓的總建筑面積約 120000 平方米。

      3、配套商業(yè)面積（包括車(chē)庫(kù)）

      建筑面積約 15000 平方米

      4、公共生活設(shè)施

      總建筑面積約 5000 平方米，包括車(chē)庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。

      5、物業(yè)管理

      實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。

      ▲供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座；

      ▲通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；

      ▲電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；

      ▲郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)；

      ▲周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開(kāi)，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；