目 錄
 

1.0 前言

2.0 總論

3.0 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析

4.0 項(xiàng)目環(huán)境分析

5.0 開發(fā)地塊分析

6.0 市場調(diào)研分析

7.0 蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析

8.0 客戶分析

9.0 市場定位思考

10.0 風(fēng)險(xiǎn)分析

11.0 結(jié)論和建議
 

表格目錄及其頁碼
 

表 1、2000—2002 年無錫蘇州常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比

表 2、無錫蘇州常州 2002 年度GDP總量及構(gòu)成

表 3、2001 年無錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成

表 4、無錫市區(qū) 2000—2002 年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計(jì)

表 5、無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長簡表

表 6、2002 年無錫市居民可支配收入分組表

表 7、2001 年蘇州市區(qū)及蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況

表 8、蘇州市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況

表 9、蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

表 10、2000—2003 年無錫市部分別墅基本行情
 

1.1 項(xiàng)目名稱：無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)。
 

1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位：無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）。
 

1.3 可行性研究承辦單位簡介：
 

無錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所是由無錫市場協(xié)會(huì)（無錫市最大的行業(yè)協(xié)會(huì)之一）主辦，無錫市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊的，具有獨(dú)立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機(jī)構(gòu)，主管部門為無錫市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是：從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制比較、經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)管理、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項(xiàng)目咨詢等問題的實(shí)證研究，同時(shí)為各類企業(yè)特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務(wù)。

無錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所的領(lǐng)導(dǎo)成員是：

 

吳敬璉 所 長（兼職）國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，全國政協(xié)常委，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家
 

榮敬本 所 長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》雜志主編，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家

趙人偉 所 長（兼職）原中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家

浦文昌 執(zhí)行所長經(jīng)濟(jì)學(xué)高級(jí)研究員

王安嶺 副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

湯可可 副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

無錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項(xiàng)目有：《市場經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)》、《縣鄉(xiāng)兩級(jí)地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究》、《無錫朝陽集團(tuán)改革重組方案》、《無錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計(jì)》等。先后出版理論學(xué)術(shù)專著 5 部，為數(shù)十個(gè)工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。

無錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所與美國福特基金會(huì)具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國民間商會(huì)的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項(xiàng)目得到了福特基金會(huì)的資助，其研究成果獲得了基金會(huì)專家的高度評價(jià)；此外，研究所還與法國巴黎工商會(huì)、德國中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進(jìn)行長期合作。在美國福特基金會(huì)和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機(jī)構(gòu)支持下，研究所先后于 2001、2002年連續(xù)兩次舉辦“市場經(jīng)濟(jì)與民間商會(huì)國際研討會(huì)”， 全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財(cái)政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會(huì)駐華首席代表、法國巴黎工商會(huì)駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、美國及澳大利亞商會(huì)的代表，美國哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國專家、學(xué)者與會(huì)參加學(xué)術(shù)討論。本所以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國內(nèi)外有關(guān)機(jī)構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽(yù)。
 

1.4 根據(jù)無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司的委托，無錫社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較研究所對無錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱開發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是：
 

1.4.1 由開發(fā)公司提供的《無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書》（以下簡稱《項(xiàng)目建議書》）；
 

1.4.2 無錫市錫山區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃；
 

1.4.3 錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃》。
 

1.5 范圍和限制：根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究，本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在 25%≈30%。
 

本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：
 

市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。
 

從 2003 年 2 月底開始，我所專家組會(huì)同開發(fā)公司負(fù)責(zé)人就上述項(xiàng)目的可行性問題到蕩口鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻(xiàn)及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我所近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報(bào)告如下：
 

2.0 總論
 

2.1 項(xiàng)目概況
 

根據(jù)開發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書》，無錫鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，位于無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃用地為 2500 畝，計(jì)劃分兩期開發(fā)：第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主，用地約 1300 畝。建筑容積率＜0.31，建筑密度＜15%，綠化率＞50%，建筑限高以低層為主，局部公建不超過 15m，屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資 7.8 億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主，用地約 1200 畝。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目定位于“長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主，以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級(jí)住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級(jí)住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級(jí)會(huì)所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級(jí)酒店等建設(shè)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為 13.96 億元左右，預(yù)計(jì)在 2003 年動(dòng)工，2008 年竣工。

2.2 對開發(fā)項(xiàng)目總的評價(jià)

通過對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認(rèn)為：

2.2.1 我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在今后 5 年內(nèi)，仍將繼續(xù)以 7—8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；

2.2.2 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的 5 年中，本項(xiàng)目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；
 

2.2.3 無錫市是長江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近 4400 美元，低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20 公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以 2500 畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報(bào)。

2.2.4 另外，我們還認(rèn)為，該開發(fā)項(xiàng)目的成功，對于推進(jìn)無錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。