第一部分 總論

一、項目建設(shè)背景

       改革開放以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。在 2005 年三月份閉幕的人代會上，溫家寶總理在政府工作報告中正式提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇，武漢作為中部省會城市的龍頭，理應走在快速發(fā)展的前列，盡早實現(xiàn)經(jīng)濟的騰飛。
 

       “十五”期間，武漢市經(jīng)濟保持較快發(fā)展勢頭，2001～2005 年間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12％以上，2005 年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值達到 2238 億元，人均生產(chǎn)總值首次突破 3000 美元，達到 3245 美元。固定資產(chǎn)投資突破 1000億元；社會消費品零售總額突破了 1000 億元。
 

       經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展，有力地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2001～2004年，武漢市的房地產(chǎn)市場形成了快速增長局面，發(fā)展態(tài)勢良好。2000 年，全市房地產(chǎn)投資僅為 101 億元，到 2004 年則達到了 233 億元，增長了 130％，特別是近兩年，增長率接近 30%。市場供求平穩(wěn)增長，2004 年全市房屋竣工面積為 702.29 萬平方米，同比增長 12.9%。商品房銷售面積為 658.08萬平方米，同比增長 21.2%。2003、2004 年房地產(chǎn)銷售價格年均增長 12％左右，截止 2005 年年底，武漢住宅均價為 3416 元/平方米，比 2004 年均價增長 18%，仍然保持平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。與全大中城市相比，武漢的房價總體偏低，預計近幾年武漢房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。
 

       2002 年 2 月底，湖北省提出了構(gòu)建“武漢城市圈”的設(shè)想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門 8 個周邊城市的“1+8”經(jīng)濟聯(lián)合體。隨著這一構(gòu)想的逐步實施，將逐步壯大武漢區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，進一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強武漢市的輻射能力和影響力，促進武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

       從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟適用房項目開始逐步向城郊結(jié)合部擴展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠城區(qū)由于交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)，尤其以世貿(mào)濱江、香港瑞安以及和計黃埔在老城區(qū)高調(diào)竟拍土地為代表，這些跡象表明，開發(fā)老城區(qū)的春天已經(jīng)來臨。

二、項目概況

       項目名稱：漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目

       項目地址：南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達中山大道，包括原英、法、俄三國原租界，涵蓋了原租界區(qū)的大部分區(qū)域。

       占地面積：1600 畝；其中一期啟動區(qū) 130 畝。

       總建筑面積：465 萬平方米，其中一期啟動區(qū) 280000 平方米

       容積率：4.36，其中一期啟動區(qū) 3.23.

       建設(shè)內(nèi)容：

       對于列入國家及省市重點保護的歷史建筑予以保護、維修，實現(xiàn)整舊如舊，還原歷史舊貌；對于現(xiàn)有現(xiàn)代高層建筑予以整治，使其與周邊歷史建筑相協(xié)調(diào)；對于無保留價值的近現(xiàn)代建筑予以拆除，騰退出的土地進行商業(yè)開發(fā)，建設(shè)住宅、商業(yè)及配套設(shè)施。

       建設(shè)單位：武漢市XXXX投資開發(fā)集團有限公司

                         武漢XX集團有限公司

       投資與收益概況 該項目總投資200余億元，其中一期啟動區(qū)投資17.8億，預期收入 21.39 億元，稅前利潤 3.59 億元。