環(huán)境臟亂、人員復(fù)雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不完善……在高樓林立的繁華都市中，破敗臟亂的城中村顯得格格不入，不僅影響城市美觀，也阻礙城市化進程，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。

　　但也有人說，城中村是城市中最有煙火氣的地方，慷慨接納著來自西面八方的年輕人，無數(shù)夢想在這里萌芽。誠然，見證著城市生長的城中村，雖日漸衰敗，卻不該被時代拋棄。

　　杭州城北瓜山是全國眾多城中村的一個縮影，這里兼具江南鄉(xiāng)村韻味和運河工業(yè)文脈，大片城中村農(nóng)居老房與周圍產(chǎn)生了巨大“違和感”。如今，經(jīng)過歷時一年半的改造后，瓜山舊貌換新顏，成為全國城中村改造樣板和浙江省未來社區(qū)示范區(qū)，這背后有怎樣的故事？

　　“未來社區(qū)”的前世今生

　　瓜山位于杭州大城北核心區(qū)，占據(jù)重要的交通地理位置，周邊匯集了運河灣歷史街區(qū)和音樂公園、智慧網(wǎng)谷數(shù)字經(jīng)濟小鎮(zhèn)等優(yōu)越配套。但瓜山落后的城中村面貌已影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。2018年，拱墅區(qū)政府啟動了瓜山舊改項目，并面向社會招標(biāo)，吸引了眾多頭部運營機構(gòu)。彼時的朗詩集團已積累了一定的租賃住房業(yè)務(wù)運營經(jīng)驗，且有意發(fā)力大型租賃社區(qū)，而瓜山原本的自建房形態(tài)十分適合租賃住房的集中化改造。

　　最終，朗詩寓憑借大型租賃社區(qū)的全新理念和優(yōu)秀的綜合運營實力中標(biāo)該項目，成為瓜山未來社區(qū)運營商。一場由政府牽頭、市場化運作的大型租賃社區(qū)改造就此拉開帷幕。

　　朗詩寓瓜山未來社區(qū)總經(jīng)理告訴邁點記者，為最大限度發(fā)揮各方優(yōu)勢，因地制宜保留本地風(fēng)貌，同時減少社會資源浪費，瓜山社區(qū)項目采用“插花式改建＋系統(tǒng)化改造”的建設(shè)模式——即不走推倒重來、興建商品房的路徑，而是結(jié)合老舊小區(qū)改造和部分拆遷，帶動舊住宅區(qū)整體更新的模式，及“政府投資整治＋市場化運營”的開發(fā)形式。這樣的改造與運營模式在全國尚屬首例。

　　經(jīng)過近一年半的整體改造，偌大的瓜山北苑、東苑、新苑，共270幢農(nóng)民房，在保留原有建筑的前提下，變身為一個完全為年輕人而建的“未來社區(qū)”，這樣的變化不可不謂天翻地覆。

　　創(chuàng)新引領(lǐng)租住升級

　　瓜山未來社區(qū)打造15分鐘生活圈

　　瓜山未來社區(qū)總占地45公頃，建筑面積約27萬方，其中，租賃住房面積23萬方，總體量達(dá)到8500余套，社區(qū)涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育、運動、停車等多種功能，可容納長居人口約15000人以上。

　　朗詩寓瓜山未來社區(qū)總經(jīng)理向記者介紹，“因為這個項目足夠大，且需要適配不同人群的居住需求，所以形成了100余種戶型的差異化產(chǎn)品。單人間面積12至60余平米，此外還有適合家庭居住的多居室大戶型。”

　　為方便管理并形成相應(yīng)的社群文化，社區(qū)還設(shè)置了包括寵物、女神、運動等各種主題的24個公寓組團，以及一個民宿、一個聯(lián)辦，共26個組團，將有共同愛好的年輕人聚在一起，營造和諧有愛的生活氛圍。

　　但瓜山未來社區(qū)的亮點不僅是“大”，更在于其代表租住升級方向的“未來社區(qū)”四個字。

　　那么，究竟什么是“未來社區(qū)”？2019年，浙江省政府工作報告首次提出“未來社區(qū)”，這一概念是繼特色小鎮(zhèn)之后被視為浙江“十三五”期間最具比較優(yōu)勢，最能帶動全局的重大創(chuàng)新舉措之一。

　　根據(jù)浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院的研究成果，未來社區(qū)就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區(qū)，是圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價值導(dǎo)向，以未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、能源、物業(yè)和治理等九大場景創(chuàng)新為引領(lǐng)的新型城市功能單元。

　　瓜山未來社區(qū)正是按照這樣的政策指引，并創(chuàng)新發(fā)展路徑而生。社區(qū)涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育、運動、停車等多種功能，15分鐘步行范圍內(nèi)就可以享受各種生活配套，充分體現(xiàn)了社區(qū)最后一公里的居住生態(tài)及便利配套。

　　今年1月，瓜山未來社區(qū)還舉行了重大項目簽約儀式，包括MAOLivehouse、社區(qū)版奧特萊斯等文娛、新零售配套也將在今年面市，進一步提升了社區(qū)的配套水準(zhǔn)。

　　多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展

　　提升新市民居住幸福感

　　而除了居住以外的豐富業(yè)態(tài)則是瓜山未來社區(qū)的另一大創(chuàng)新之處。“這個項目還有一個創(chuàng)新，就是我們把公寓、聯(lián)合辦公、商業(yè)、民宿、短租都集中在一起，單獨拿出幾棟樓做了短租、民宿、辦公，在產(chǎn)品生態(tài)上更加完善，也給有創(chuàng)業(yè)需求的青年提供了有利條件。”

　　朗詩寓瓜山未來社區(qū)總經(jīng)理繼續(xù)舉例道，“有一個創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人向我咨詢，能否在社區(qū)以優(yōu)惠價包下幾間公寓作為員工宿舍？我說沒問題，居住和辦公本來就是相輔相成的，這也是我們改造和運營未來社區(qū)的一個思路。”

　　而要真正形成一個社區(qū)，則要打破傳統(tǒng)單一的住宿空間，讓租住者擁有更廣闊的生活娛樂空間，提升居住幸福感。“以前租房子，只是租一個房間，而在瓜山未來社區(qū)其實是租了一個社區(qū)，是‘20＋300（平米）’的概念。”據(jù)介紹，瓜山未來社區(qū)每一個組團都配備了300平米超大公區(qū)，可實現(xiàn)健身、休閑、娛樂等多種功能，是租客開展社群活動，擴展生活交際圈的絕佳場地。

　　在瓜山未來社區(qū)附近，拱墅區(qū)智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)即將建成，新浪、360、聯(lián)想、華為、58同城、招商蛇口、順豐等一批知名企業(yè)落戶，必然會帶來大量年輕人才。而社區(qū)年輕態(tài)的產(chǎn)品將更好地解決新市民的居住問題，為城市人才安居助力。

　　政企攜手百姓受益

　　尋求城市更新的最優(yōu)解

　　城中村曾是城市的過去，也即將成為城市的“未來”。

　　近年來，隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，城中村綜合治理被各地政府提上日程，成為城市更新課題中的重要環(huán)節(jié)。另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展已由增量轉(zhuǎn)存量，有越來越多的房企等市場化機構(gòu)參與到存量空間運營及城市更新的進程中。在此背景下，政府與房企合作改造老舊物業(yè)成為大勢所趨，也為全國城中村治理改造帶來全新啟發(fā)，杭州瓜山未來社區(qū)就是其中一個縮影。

　　以往的城中村改造辦法大多數(shù)是直接拆遷，不僅使地方政府財政壓力劇增，也造成了房地產(chǎn)市場的泡沫，從綜合收益及可持續(xù)性上來講，效果并不理想。

　　瓜山未來社區(qū)則由政府牽線，引入市場化企業(yè)加以運營，這種模式可極大減輕財政壓力，企業(yè)獲得經(jīng)營效益，也讓百姓享受到切實收益。瓜山社區(qū)作為浙江省唯一一個保留原建筑翻新的未來社區(qū)，簽約周期15年，為后期項目盈利留有足夠空間，在住房租賃行業(yè)也具有重要意義。

　　朗詩寓瓜山未來社區(qū)總經(jīng)理坦言，由于缺乏相關(guān)經(jīng)驗及先例，瓜山未來社區(qū)的整體改造也給朗詩寓帶來了巨大挑戰(zhàn)。“這個項目是跟539戶村民一對一發(fā)生關(guān)系，早期簽約進展并不順利。但因為我們的方案確實為村民和政府解決了實際問題，后來才逐漸推進。這種模式為全國的城中村改造樹立了新的范本。”

　　延續(xù)朗詩控股對品質(zhì)的嚴(yán)要求，瓜山未來社區(qū)在景觀設(shè)計、工程施工等方面均保持了領(lǐng)先水準(zhǔn)。此外，瓜山未來社區(qū)還融入了朗詩綠色建筑的基因，將春夏秋冬四季融入社區(qū)外立面及綠化設(shè)計，使其外觀更加鮮明。

　　瓜山未來社區(qū)全面建成后，將打造成一個彰顯運動時尚潮流的網(wǎng)紅打卡地，中高端人才創(chuàng)業(yè)生活集聚地，運河文化和數(shù)字經(jīng)濟融合發(fā)展示范地，并成為拱墅運河沿岸名區(qū)建設(shè)的又一張新名片。

　　／／結(jié)語

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，我國住房問題主要集中在大城市，具體表現(xiàn)為新就業(yè)大學(xué)生、城市非戶籍常住人口等新市民群體存在較大的住房困難。而瓜山未來社區(qū)等大型社區(qū)的出現(xiàn)將很好地解決這一問題。特別是近年來，住房租賃制度陸續(xù)出臺，住建部也明確今年重點探索大型租賃社區(qū)，更加為租賃社區(qū)的發(fā)展鋪平道路。

　　未來，隨著大量租賃社區(qū)項目的建成入市，大中型租賃社區(qū)形態(tài)將成為主流，并引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。邁點網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注瓜山未來社區(qū)的后續(xù)運營情況。