環境臟亂、人員復雜、治安混亂、基礎設施不完善……在高樓林立的繁華都市中，破敗臟亂的城中村顯得格格不入，不僅影響城市美觀，也阻礙城市化進程，已成為困擾許多城市發展的“痼疾”。

　　但也有人說，城中村是城市中最有煙火氣的地方，慷慨接納著來自西面八方的年輕人，無數夢想在這里萌芽。誠然，見證著城市生長的城中村，雖日漸衰敗，卻不該被時代拋棄。

　　杭州城北瓜山是全國眾多城中村的一個縮影，這里兼具江南鄉村韻味和運河工業文脈，大片城中村農居老房與周圍產生了巨大“違和感”。如今，經過歷時一年半的改造后，瓜山舊貌換新顏，成為全國城中村改造樣板和浙江省未來社區示范區，這背后有怎樣的故事？

　　“未來社區”的前世今生

　　瓜山位于杭州大城北核心區，占據重要的交通地理位置，周邊匯集了運河灣歷史街區和音樂公園、智慧網谷數字經濟小鎮等優越配套。但瓜山落后的城中村面貌已影響區域經濟發展。2018年，拱墅區政府啟動了瓜山舊改項目，并面向社會招標，吸引了眾多頭部運營機構。彼時的朗詩集團已積累了一定的租賃住房業務運營經驗，且有意發力大型租賃社區，而瓜山原本的自建房形態十分適合租賃住房的集中化改造。

　　最終，朗詩寓憑借大型租賃社區的全新理念和優秀的綜合運營實力中標該項目，成為瓜山未來社區運營商。一場由政府牽頭、市場化運作的大型租賃社區改造就此拉開帷幕。

　　朗詩寓瓜山未來社區總經理告訴邁點記者，為最大限度發揮各方優勢，因地制宜保留本地風貌，同時減少社會資源浪費，瓜山社區項目采用“插花式改建＋系統化改造”的建設模式——即不走推倒重來、興建商品房的路徑，而是結合老舊小區改造和部分拆遷，帶動舊住宅區整體更新的模式，及“政府投資整治＋市場化運營”的開發形式。這樣的改造與運營模式在全國尚屬首例。

　　經過近一年半的整體改造，偌大的瓜山北苑、東苑、新苑，共270幢農民房，在保留原有建筑的前提下，變身為一個完全為年輕人而建的“未來社區”，這樣的變化不可不謂天翻地覆。

　　創新引領租住升級

　　瓜山未來社區打造15分鐘生活圈

　　瓜山未來社區總占地45公頃，建筑面積約27萬方，其中，租賃住房面積23萬方，總體量達到8500余套，社區涵蓋居住、商業、辦公、教育、運動、停車等多種功能，可容納長居人口約15000人以上。

　　朗詩寓瓜山未來社區總經理向記者介紹，“因為這個項目足夠大，且需要適配不同人群的居住需求，所以形成了100余種戶型的差異化產品。單人間面積12至60余平米，此外還有適合家庭居住的多居室大戶型。”

　　為方便管理并形成相應的社群文化，社區還設置了包括寵物、女神、運動等各種主題的24個公寓組團，以及一個民宿、一個聯辦，共26個組團，將有共同愛好的年輕人聚在一起，營造和諧有愛的生活氛圍。

　　但瓜山未來社區的亮點不僅是“大”，更在于其代表租住升級方向的“未來社區”四個字。

　　那么，究竟什么是“未來社區”？2019年，浙江省政府工作報告首次提出“未來社區”，這一概念是繼特色小鎮之后被視為浙江“十三五”期間最具比較優勢，最能帶動全局的重大創新舉措之一。

　　根據浙江省發展規劃研究院的研究成果，未來社區就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區，是圍繞社區全生活鏈服務需求，以人本化、生態化、數字化為價值導向，以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等九大場景創新為引領的新型城市功能單元。

　　瓜山未來社區正是按照這樣的政策指引，并創新發展路徑而生。社區涵蓋居住、商業、辦公、教育、運動、停車等多種功能，15分鐘步行范圍內就可以享受各種生活配套，充分體現了社區最后一公里的居住生態及便利配套。

　　今年1月，瓜山未來社區還舉行了重大項目簽約儀式，包括MAOLivehouse、社區版奧特萊斯等文娛、新零售配套也將在今年面市，進一步提升了社區的配套水準。

　　多業態協同發展

　　提升新市民居住幸福感

　　而除了居住以外的豐富業態則是瓜山未來社區的另一大創新之處。“這個項目還有一個創新，就是我們把公寓、聯合辦公、商業、民宿、短租都集中在一起，單獨拿出幾棟樓做了短租、民宿、辦公，在產品生態上更加完善，也給有創業需求的青年提供了有利條件。”

　　朗詩寓瓜山未來社區總經理繼續舉例道，“有一個創業公司的創始人向我咨詢，能否在社區以優惠價包下幾間公寓作為員工宿舍？我說沒問題，居住和辦公本來就是相輔相成的，這也是我們改造和運營未來社區的一個思路。”

　　而要真正形成一個社區，則要打破傳統單一的住宿空間，讓租住者擁有更廣闊的生活娛樂空間，提升居住幸福感。“以前租房子，只是租一個房間，而在瓜山未來社區其實是租了一個社區，是‘20＋300（平米）’的概念。”據介紹，瓜山未來社區每一個組團都配備了300平米超大公區，可實現健身、休閑、娛樂等多種功能，是租客開展社群活動，擴展生活交際圈的絕佳場地。

　　在瓜山未來社區附近，拱墅區智慧網谷小鎮即將建成，新浪、360、聯想、華為、58同城、招商蛇口、順豐等一批知名企業落戶，必然會帶來大量年輕人才。而社區年輕態的產品將更好地解決新市民的居住問題，為城市人才安居助力。

　　政企攜手百姓受益

　　尋求城市更新的最優解

　　城中村曾是城市的過去，也即將成為城市的“未來”。

　　近年來，隨著經濟飛速發展，城市化進程加快，城中村綜合治理被各地政府提上日程，成為城市更新課題中的重要環節。另一方面，房地產發展已由增量轉存量，有越來越多的房企等市場化機構參與到存量空間運營及城市更新的進程中。在此背景下，政府與房企合作改造老舊物業成為大勢所趨，也為全國城中村治理改造帶來全新啟發，杭州瓜山未來社區就是其中一個縮影。

　　以往的城中村改造辦法大多數是直接拆遷，不僅使地方政府財政壓力劇增，也造成了房地產市場的泡沫，從綜合收益及可持續性上來講，效果并不理想。

　　瓜山未來社區則由政府牽線，引入市場化企業加以運營，這種模式可極大減輕財政壓力，企業獲得經營效益，也讓百姓享受到切實收益。瓜山社區作為浙江省唯一一個保留原建筑翻新的未來社區，簽約周期15年，為后期項目盈利留有足夠空間，在住房租賃行業也具有重要意義。

　　朗詩寓瓜山未來社區總經理坦言，由于缺乏相關經驗及先例，瓜山未來社區的整體改造也給朗詩寓帶來了巨大挑戰。“這個項目是跟539戶村民一對一發生關系，早期簽約進展并不順利。但因為我們的方案確實為村民和政府解決了實際問題，后來才逐漸推進。這種模式為全國的城中村改造樹立了新的范本。”

　　延續朗詩控股對品質的嚴要求，瓜山未來社區在景觀設計、工程施工等方面均保持了領先水準。此外，瓜山未來社區還融入了朗詩綠色建筑的基因，將春夏秋冬四季融入社區外立面及綠化設計，使其外觀更加鮮明。

　　瓜山未來社區全面建成后，將打造成一個彰顯運動時尚潮流的網紅打卡地，中高端人才創業生活集聚地，運河文化和數字經濟融合發展示范地，并成為拱墅運河沿岸名區建設的又一張新名片。

　　／／結語

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，我國住房問題主要集中在大城市，具體表現為新就業大學生、城市非戶籍常住人口等新市民群體存在較大的住房困難。而瓜山未來社區等大型社區的出現將很好地解決這一問題。特別是近年來，住房租賃制度陸續出臺，住建部也明確今年重點探索大型租賃社區，更加為租賃社區的發展鋪平道路。

　　未來，隨著大量租賃社區項目的建成入市，大中型租賃社區形態將成為主流，并引導租賃市場向社區化、品質化、生活化的方向發展。邁點網將持續關注瓜山未來社區的后續運營情況。