一直以來，文旅綜合體項目多與地產結合。這類項目往往投資額巨大、建設周期長，且對內容運營整合要求極高。對于各方來說，如何規避投資風險，如何避免“借旅游之名，做地產之實”，如何在項目中裝入好的內容并加以創新形成差異化，是開發文旅綜合體項目面臨的一道難題。

　　發展文旅夜游大策略要先“望風”

　　文旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅動。企業向來對政策敏感，聞風而動，無可厚非。但過多關注政策，有時也容易迷失，何況政策的連續性并不可靠。

　　經營企業的根本，還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策，大策略看市場。必須抓住真風口、真行情，莫把流星當恒星。

　　文旅類的田園綜合體的真風口、真行情是什么?當然是市場，是全民旅游時代井噴式的消費升級，是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒有泡沫的。

　　大城市近郊景觀城市是未來熱點

　　國家規定的旅游資源分為五級，頂級的國家名勝區一般不允許開發。有些分級比較低的地方，拿地成本低，又有怡人的生態環境，更適合做文旅地產的項目。除此之外，大城市的市郊臨近一線人口密集區，客群得以保障，也適合做文旅地產。

　　發展文旅夜游找準客群很關鍵

　　1、城市觀光娛樂為主：城市主題公園+酒店。以城市觀光娛樂為主的項目，通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業態整合在一起，創造一個獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產的開發，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊。

　　2、休閑度假為主：旅游景區+酒店。以生態別墅或古村落為載體，強調與自然環境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的體驗，這種適合短途休閑度假，強化了過夜以及居住功能。

　　3、高端人居為主：旅游景區+酒店+高檔住宅。在城郊的風景優美之地，建立簡單的觀光、游樂、休閑產品以及酒店、餐飲、購物等，形成高檔人居旅游社區。旅游功能偏弱，主打居住。

　　4、復合型：旅游小鎮。主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創造出符合市場需求、凸顯獨特主題風情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進而帶動小鎮外圍的休閑地產，這種模式，已經成為很多古鎮進行休閑化升級與城鎮化發展的主流途徑。

　　發展文旅夜游投資更重要

　　文旅行業初期發展必須合理控制投資規模，利用持續創新升級和滾動投資來吸引重復消費和長效發展。初始投資過大，會造成投資回報率低。

　　投入高、周期長、收益預期難是文旅項目的難點，所以首先要開發核心區，優先樹立市場形象，各個分區獨立發展，分期建設。同時，必須在啟動時一炮而紅，并進行持續性經營，才能吸引源源不斷的投資方。資本是把雙刃劍，文旅項目發展離不開資本，但又因文旅產業投資的平均回收周期較長等特點，要謹防資金鏈斷裂的危險。

　　發展文旅夜游要把控成本

　　財務數據的計算、運營管理成本的準確預測、項目用地成本不確定、績效考核難以評判、客流及收益情況難以精準預測都將影響成本的合理分配。

　　客觀、真實地構建計算/預測模型，不能為通過論證或數據好看而失真。更重要的是設置好政府、社會資本的風險、收益分配和調整機制，即使項目預測不準確，也不使項目參與方產生嚴重的利益失衡導致項目無法繼續。

　　發展文旅夜游要學會營銷

　　任何優秀的文旅項目都離不開出奇制勝的策劃：絕佳的創意、高效的執行力以及利用時事熱點進行宣傳，以點帶面，高速放大。

　　合理運用“網紅產品”發聲，所謂“網紅產品”就是體現項目品牌氣質、文化、價值且能吸引人的切入點，如前陣子火熱的“玻璃棧道”，就成功吸引各大主流媒體，甚至央視爭相報道，這樣擴散式的營銷方式是最成功的宣傳手段。

　　發展文旅夜游要整合資源

　　資源整合就是優化資源配置，形成“1+1>2效應”。

　　在全球一體化時代，具備資源整合能力才具有更強競爭力。在文化旅游的開發運營中，文化資源、社會資源、旅游資源、交通資源、土地資源、商業資源、人才資源等等，都是在整合中之后，才能生存、強大。

　　總之，文旅夜游處于一片新藍海，成為旅游城市著力開發的新增長點，夜間經濟亟待撬動的突破口！