一、旅居養老綜合體的功能要求

　　根據旅居養老綜合體的概念和旅居養老的發展要求，旅居養老綜合體必須具備居住、養生、醫療、度假、休閑等各種生活和商業條件，以住宿集群、娛樂集群、生活服務集群為載體，實現生活居住功能、醫療養生功能以及休閑度假功能。具體要求如下。

　　1.生活居住功能

　　旅居養老綜合體是為滿足異地養老需求而建，候鳥式養老群體通常會在目的地停留，短則十天半月，長則連續幾個月甚至半年，所以生活居住是首要功能。

　　但是，旅居養老綜合體對居住功能的要求要高于普通居民生活，不僅要舒適便利、生活設施完善，還要求自然風水好，房屋裝修好，活動空間大，居住設施皆以高檔酒店、老年公寓等方式呈現，實現高端、規范的居住標準。

　　2.醫療養生功能

　　養老群體最關注的就是身體健康和養老目的地的醫療水平，因此醫療養生是旅居養老綜合體的核心功能和特色功能。要滿足養老健身的需求，旅居養老綜合體須具備完善的醫療系統和養生系統。

　　醫療系統包括聯動式醫療服務、醫療監控和醫療救助，實現智能化診療服務系統、遠程監控系統、精確就醫分類系統和醫療信息系統全面覆蓋，為入住老年人營造24小時安全防護;養生系統包括定期健康檢查、康復、養生知識講座、符合五行的飲食、針灸、推拿等服務。

　　3.休閑度假功能

　　旅居養老綜合體是養老目的地與旅游目的地的結合，除了滿足養老需要外，還應該滿足老年人旅游度假、休閑娛樂的需求，這就要求旅居養老綜合體應該以旅游景區和旅居養老綜合體的標準配備相應的休閑度假設施，同時營造景觀環境。

　　如加強廣告牌、建筑色彩等管理，開展環境綠化、美化、亮化工程建設，提升環境美感；構建以公共綠地為點、以街道和濱河綠地為線、以庭院綠地為面的點線面結合、富有特色的綠化體系;加強商業、文化、體育、娛樂、餐飲等旅游服務設施建設，不斷完善綜合體旅游服務功能。

　　二、旅居養老項目的開發路徑

　　結合旅居養老的特質，提煉旅居養老項目開發路徑的五個關鍵維度：

　　1.產品發展路徑：通過創新、創造和優化旅游養老產品與服務，以更全面、更優質地滿足老年人的旅游養老需求。

　　2.經營發展路徑：通過引用新的技術、新的生產方法、新的經營模式，解放旅居養老生產力，創新旅居養老業態，提高旅居養老的經濟效益。

　　3.市場發展路徑：通過市場營銷策略挖掘尚未滿足和開發的潛在市場需求，拓展新的市場。

　　4.供應鏈發展路徑：通過創新旅居養老供應鏈的類型、流程、物流技術等，提高旅居養老的市場交易效率。

　　5.組織發展路徑：通過優化、創造旅居養老組織與管理制度，提高產業生產效率和生產力水平。五要素是旅居養老創新發展最核心、最關鍵的源泉。因此，本文以經營發展路徑、供應鏈發展路徑、市場發展路徑、產品發展路徑和組織發展路徑為框架，基于系統理論構建旅居養老發展路徑模型（見下圖）。

　　三、旅居養老投資策略

　　根據區位交通、發展環境、場地規模、資金實力和資源整合能力選擇適合的養老旅游開發模式，同時做好“四個結合”，即：

　　1.專業化與綜合化的結合

　　專業化是指大到旅居養老綜合體的功能規劃與項目設置，小到衛生間、馬桶、淋浴、呼喚設施、室內顏色等細節的無障礙設計，無不深入考慮老年人的生理特點、生活需求和心理感受，為老年人提供身心照料。

　　綜合化是指旅居養老綜合體可以因地制宜的和鄉村旅游、健康旅游、溫泉旅游、旅游小鎮等有機結合，既能夠擴大市場目標群體，開展多元化經營，規避市場風險，又能夠讓旅游度假的老人能夠和年輕人保持接觸，保持身心健康。

　　2.公益性與市場化的結合

　　依托旅居養老綜合體較為完善的養老配套，適當開展公益福利性的非營利性養老項目，是企業回報社會、體現企業社會責任的重要方式。而將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取政府更多的政策優惠和支持，采取“公助民辦”的方式，降低開發運營成本。

　　3.地產銷售與多元經營的結合

　　從旅居養老綜合體開發實踐來看，單一的持有經營模式由于投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處于虧損狀態。

　　而養老度假與地產開發聯姻，從而快速的回收資金，為項目的正常運轉和持續經營緩解資金壓力，是經過實踐檢驗較為成熟的模式。同時還要努力提高自身的運營管理能力，開發多元化的養老衍生產品，從資本運作、金融創新、產業鏈延伸等方面突破，建立綜合性的盈利模式。

　　4.自主經營與合作經營的結合

　　建議投資者在一些醫療、康復等專業性強的領域，應該引入相關專業結構經營；對養護型的社區服務、老年商業與休閑娛樂服務，則可以根據企業能力和戰略靈活采取自主經營或與專業的養老機構合作的模式。