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2月4日下午，中央一號文件《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》發布，對實施鄉村振興戰略進行了全面部署。
其中關于鄉村建設，又有許多新的提法。
1、禁止利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
文件中提出適度放活宅基地和農民房屋的使用權。但同時，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
事實上，同樣的話，國土資源部今年1月就曾提出。
據央廣網報道，在1月15日的國土資源會議上，國土資源部部長姜大明強調，嚴守改革底線。
“城里人到農村買宅基地這個口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破，要嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等。”
2、土地要素活化
十九大報告中，鄉村振興被上升至國家戰略高度。
實現鄉村振興的重要手段，就是“要素活化”，土地要素活化是核心內容。
申萬宏源在報告中指出，要振興鄉村經濟，必須實現生產要素向鄉村的傾斜。過去鄉村生產要素是“單向城市化”的，中國鄉村“衰而未亡”；
只有推進土地三權分置改革，實現集體土地經營權流轉，可抵押可轉讓的集體土地才會被盤活，吸引包括公司、合作社和家庭農場等生產經營主體的加入。
這樣一來能夠帶來先進的技術和管理，還有稀缺的資本，從而促進鄉村一二三產業發展，帶來農民收入增加。
另一方面，目前我國對宅基地賦權是不充分的，國土資源部在1月份提出的“落實宅基地的集體所有權，”意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮房子一樣的權利，比如抵押、貸款等。
適度放活宅基地和農民房屋使用權，意味著如果農民進城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內可以租賃，農民取得一定收益。未來土地流轉帶來的財產性收入也將成為農民收入的重要增量構成。
據了解，當前農村宅基地有2億畝左右，其中三分之一閑置。預計復墾耕地交易，尤其是宅基地通過地票模式入場交易成為可能。接下來關于宅基地“三權分置”會有更細化的政策出臺，促進土地流轉。
3、為農村買房置業劃紅線
文件同時指出，嚴格實行土地用途管制，維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。農民依法自愿有償轉讓上述權益，對違背文件精神的無理要求，農民可以說“不”。
據統計自去年11月2日和今年1月30日間，國土資源部共通報17起國土資源違法案件查處結果，以后亂建都可能被罰。
那農村用地住房用來干嘛？
中央農辦主任韓俊說，要使農民的閑置住房成為發展鄉村旅游、養老等產業的載體。一號文件明確提出要提升農業發展質量，培育鄉村發展新動能，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。
對利用收儲農村閑置建設用地發展農村新產業新業態的，還會給予新增建設用地指標獎勵。進一步完善設施農用地政策。
4、小產權房依舊無“轉正”機會
值得注意的是，國土部對于土地來源多樣化的前提限定為“權屬不變、符合規劃”，不涉及土地性質的轉變，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。
放寬宅基地使用權的前提也是“落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權”。業內人士分析稱，在此基礎上，試點租賃住房的建設，也就意味著土地只能租用、建設和使用，并不涉及土地的買賣。
而在一號文件里也明確提出“不得違規違法買賣宅基地”。
一號文件與國土部之前的規定雖然利好部分大城市周邊宅基地的盤活，但土地屬性不改變，后續宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設用地的范疇。這和當前租賃用地的國有建設用地屬性是不同的。
其次，允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續改革的進度。
至于小產權房“轉正”方面，小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，因此沒有轉正的可能。
其本身也不是在常規意義上的類似宅基地上建的，更多的是一些農村經營性用地，和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。
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