銅官窯古鎮總共占地面積3000畝，總建筑面積約100萬平方米，由文化、娛樂、休閑、教育和配套五大功能區組成。該項目是按照國家的5A景區標準來規劃和打造的，是國家“一帶一路”的樣板工程。景區內的建筑是仿照漢唐時期的風格，確實也是別有韻味。該景區吃喝玩樂，應有盡有，但卻不受游客待見。

　　據了解，銅官窯古鎮在開業的第一天就接待了3萬多名游客，一開始的業績還是非常好的，但是隨后景區的游客量就急劇下滑，而主要原因還是在于銅官窯古鎮自身。

　　據很多去過該景區的游客反映，差評主要分為兩點。其一，景區的價格問題，花費太大。首先，景區的門票在平常是200元一張，而節假日漲到300元一張，而在開業當天優惠活動也要120元一張。除了門票貴以外，里面的消費更是高到驚人，礦泉水10元一瓶，蛋炒飯40元一份，不少網友表示：這是殺豬呢？不要命地在宰人呢！

　　其二，就是景區內的建設完工程度。據透露，該景區內有95%的店面還沒有開門，而整體的完成度只達到了80%，而開發商為了利益提前開業，所以給游客們的體驗并不好，而且門票200元玩一趟，里面還那么多東西沒有開放，自然會造成反感的情緒。

　　以上就是這個景區不受待見的原因，畢竟花個200-300塊錢的門票跑到這種仿古景區去玩，還不如去隔壁的烏鎮，難道不更有文化底蘊一些嗎？

　　一號工程“匆匆”開業而致歉，不能失敗的百億“豪賭”？

　　長沙新華聯銅官窯國際文化旅游開發有限公司在新華聯銅官窯古鎮的官方發布《新華聯銅官窯古鎮致游客的函》，表示“已對游客提出的寶貴建議進行認真收集并抓緊逐條整改，同時也對因我司原因給游客造成的不便和失望表示深深的歉意！”

　　銅官窯古鎮投資百億元，外界曾將其視為新華聯文化旅游發展股份有限公司（簡稱”新華聯文旅”）的“豪賭”之舉。一來轉型之初即出大手筆，二來此前并無足夠的類似項目打造運營經驗，挑戰不小。

　　新華聯文旅內部曾將銅官窯古鎮項目稱為“一號工程”，新華聯文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮項目是新華聯地產轉型的一個關鍵性項目。

　　在這一轉型中，文旅的定位是戰略支柱型產業，銅官窯古鎮的成敗很大程度上決定著新華聯文旅轉型的成敗與否。

　　“匆匆”開業而致歉，新華聯文旅或已面臨著盡快回本的壓力。

　　百億“豪賭”的回本

　　對一個體量甚巨的古鎮項目，百億元投資不算“嚇人”。古鎮以文化作為賣點，必然要求最大程度還原歷史文化場景，大至整體建筑風格，小至每座建筑、每根梁等都力求逼真。新華聯文旅也確實“下了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而后花費上千萬的巨資，將古宅原樣復遷至銅官窯古鎮。

　　百億巨資回本乃至盈利周期漫長，銅官窯古鎮急于開業已經表露營收壓力，但事實上其已有一定營收保障，即出售項目配套房地產包括商鋪、公寓等回流資金。

　　蘇波曾表示，新華聯文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅游與地產有機地結合起來，做一個文化旅游項目，就會配套一些地產項目以供租售。比如蕪湖鳩茲古鎮項目中，很多徽派的院子可以銷售，通過銷售這部分商業地產，有效解決前期投入資金回流的問題。

　　查詢長沙當地多個房產中介平臺得到的參考信息是，其物業主要分為商鋪、公寓、別墅，其中一個平臺顯示，今年4月，銅官窯古鎮物業均價為30000元/平方米，與周邊9個樓盤對比，與其中一個持平，低于其中一個5000元/平方米，高出其他3200元-17000元不等，當時長沙整個區域均價約13000元/平方米左右。

　　新華聯文旅相關人士對執惠表示，銅官窯古鎮項目有配套的房地產項目，包括住宅、商鋪等，不過目前的具體銷售情況不太了解。

　　對抗競品

　　決定銅官窯古鎮成敗的還是文旅項目的運營成效。

　　按新華聯文旅官網介紹，銅官窯古鎮計劃恢復一批長沙古城的歷史街巷、名人會館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，并規劃設計了五星級酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂場、書院以及5D電影院、水上運動、叢林運動、陶瓷論壇、藝術家創作基地等業態。該古鎮共有30處人文景點、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實景演藝、3大星級酒店，是一個集旅游、藝術、人文、商業、餐飲等于一體的多功能綜合特色文化旅游項目。

　　李建剛曾透露，新華聯文旅打造的是一個“古鎮+主題樂園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北水鎮+環球影城，既有文化的底蘊，又有科技娛樂和大型演藝，這種模式和規模在全國是首創。

　　這一概念的落地，好處在于古鎮與主題樂園兩種不同業態的疊加，在文化體驗之外還有現代旅游項目的體驗，增加旅游內容的豐富度，對吸引家庭親子類出游會有些幫助，有助打通全年齡段客群。且做厚項目或者做出明顯差異化，也有利于在“千鎮一面”的競爭環境中凸顯優勢。

　　但另一面是這種概念落地增加了項目打造成本，包括整體運營成本，主題樂園等設備打造、運維及未來更新迭代的成本。這也能部分解釋為何銅官窯古鎮投資達百億之巨，盡快回本乃至盈利的考驗會更大。

　　而更重要的是，兩種不同業態的運營模式也有不同，不同屬性項目間如何增加共融性，協同聯動也是挑戰。

　　銅官窯古鎮是湖南省首個投資百億的文旅項目，受到省、市、區級政府的諸多支持，被認為有助補強湖南集休閑、度假、觀光、旅游、娛樂于一體的復合型旅游產品供給，且寄希望于打造成湘江古鎮群的龍頭。

　　總結來說，這些項目在單個業態或整體業態，將可能對銅官窯古鎮形成直接或間接的競爭，該古鎮如何“對抗”各個競品的分流甚至借力各方，是個挑戰。