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老廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，雖已經(jīng)不是什么新鮮事，但因關(guān)系到城市文化內(nèi)涵提升、“雙創(chuàng)”企業(yè)的孵化等方面，其現(xiàn)狀一直頗受關(guān)注。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由濟南老工業(yè)遺址改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)前呈現(xiàn)“冰火兩重天”狀態(tài)。其中，既有招商紅火、客源不斷者，也有日漸冷清、經(jīng)營蕭條者。
為何會出現(xiàn)如此明顯的不同，如何才能令老工業(yè)遺址真正重現(xiàn)生機？對此，經(jīng)濟導(dǎo)報記者探訪了西街工坊等多處產(chǎn)業(yè)園，也采訪了山東唐漢投資管理有限公司董事長韓震等業(yè)內(nèi)人士，欲一探究竟。
冷清與熱鬧
4月3日，沿著營市西街從南向北駕車行駛不足百米，就可以在右手邊看到一個被玻璃幕墻覆蓋大半建筑的老廠區(qū)，這就是由原濟南皮鞋廠老舊廠房改造而成的“西街工坊創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”。
與園區(qū)外人來人往的喧囂相比，偌大的園區(qū)內(nèi)卻少有人跡，顯得頗為冷清。一樓的鋪子多緊鎖大門，部分指示牌字跡模糊。經(jīng)濟導(dǎo)報記者環(huán)繞一圈，也只發(fā)現(xiàn)一家畫廊、一家飯店以及數(shù)家小公司尚在營業(yè)中。
“現(xiàn)在放假，一些公司沒上班，不過二、三樓空置的情況比較多。”園區(qū)內(nèi)一家公司的銷售人員對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，園區(qū)經(jīng)營狀況不太景氣，平時前來的消費者并不多，其產(chǎn)品多靠微信、電商等線上營銷推廣。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解到，西街工坊建于2012年，園區(qū)規(guī)劃是通過引入畫廊、動漫主題、設(shè)計室、藝術(shù)展示空間、藝術(shù)家工作室、時尚店鋪、餐飲酒吧等，打造以研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意和時尚消費創(chuàng)意為特色的文化藝術(shù)創(chuàng)意街區(qū)，曾被授予“山東省創(chuàng)業(yè)孵化示范基地”等稱號。
不過，現(xiàn)在看來，其對文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)的扶持、聚集效應(yīng)正在漸漸淡化。園區(qū)內(nèi)一家公司的工作人員王俊凱就對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，最初進駐的幾家知名企業(yè)，多數(shù)已經(jīng)撤出。目前園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)占據(jù)絕大部分，甚至還有一些商貿(mào)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)頗顯雜亂。
與之相比，位于建新路的JN150創(chuàng)意設(shè)計文化工場，近來卻頗為紅火。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者4月2日在該園區(qū)看到，其南門口的銀座健身、機車體驗館頻頻有顧客光顧，由廠房改造的劇場也因兒童劇的演出人流如織。園區(qū)后面，幾棟老建筑已被改造成頗具特色的辦公樓，不時有人進出。
據(jù)悉，該園區(qū)前身為中國重汽(000951,股吧)離合器廠的廠房，占地面積約50畝，改造后建筑面積約1.5萬平方米，園區(qū)管理運營方為山東唐漢投資管理有限公司。
唐漢投資董事長韓震對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，目前園區(qū)內(nèi)企業(yè)入駐率已達95%，其中30%為面向大眾消費的經(jīng)營業(yè)態(tài)，70%為廣告策劃、珠寶設(shè)計等文化企業(yè)，其中還包括一家新三板上市企業(yè)和一家主板上市公司的分公司。
不能著眼短期利益
除了上述兩個園區(qū)，經(jīng)濟導(dǎo)報記者還走訪了濟南的多個老工業(yè)遺址改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)現(xiàn)“冰火兩重天”的情況并不少見。如，堤口路上的D17文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，多家商鋪處于轉(zhuǎn)租狀態(tài)；而位于張莊路的1953·茶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)營卻頗為紅火，甚至吸引了“海龜”留學(xué)生前來創(chuàng)業(yè)。
對此，企業(yè)經(jīng)營者及園區(qū)管理方對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，老工業(yè)遺址與新文化(300336,股吧)碰撞產(chǎn)生的火花，短期來看頗為耀眼，但要想產(chǎn)生長期效益，園區(qū)業(yè)態(tài)定位、內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)搭建，尤為重要。
“作為園區(qū)經(jīng)營方，不能僅著眼于短期利益。”韓震對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，在JN150創(chuàng)意設(shè)計文化工場招商時，一些洗浴、培訓(xùn)企業(yè)就主動前來尋租，但考慮到這些企業(yè)并不符合園區(qū)定位，其寧可多等一陣，直到迎來園區(qū)需要的企業(yè)。
“我們是在搭建一個辦公與經(jīng)營業(yè)態(tài)階梯性的組合，形成一個良好的經(jīng)營生態(tài)鏈，這樣才能讓園區(qū)經(jīng)營更加穩(wěn)定。”韓震解釋。
另外，在園區(qū)內(nèi)企業(yè)結(jié)構(gòu)的搭建上，韓震認(rèn)為也需多下功夫：“不能都是大企業(yè)，也不能都是小企業(yè)。”
其認(rèn)為，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理的企業(yè)結(jié)構(gòu)搭建，應(yīng)是大企業(yè)占50%，中小企業(yè)30%，另有20%的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。這樣，既能保持園區(qū)內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)的穩(wěn)定，又可以起到內(nèi)部孵化的作用。
“如果招租過于傾向小微企業(yè)，流動性太強，對創(chuàng)業(yè)者來說也起不到多大幫助。”1953·茶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)經(jīng)營者馮封也對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示，多數(shù)園區(qū)在建設(shè)時都會通過免租、政府財政支持等政策吸引“雙創(chuàng)”企業(yè)入駐，但應(yīng)注意結(jié)構(gòu)上的安排———缺少大型、知名企業(yè)帶動，園區(qū)在創(chuàng)新企業(yè)孵化上很難走上正軌。“很可能優(yōu)惠政策一到期，企業(yè)就紛紛撤離。”
對此，韓震表示，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理方更應(yīng)先練好自己的內(nèi)功，提升服務(wù)業(yè)態(tài)，“租金收入不會成為園區(qū)管理方的主要收入來源。我們已經(jīng)計劃為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供中介有償服務(wù)，比如金融服務(wù)、對接文化產(chǎn)業(yè)資本的服務(wù)等，這些業(yè)務(wù)未來增長空間是很可觀的。”
不過，受訪人士也表示，政府部門在政策上應(yīng)對老工業(yè)遺址改造提供更多的便利，以提高運營方的經(jīng)營效率。馮封就稱，目前老廠房改造的配套政策并不完善，企業(yè)經(jīng)營中也會遇到一些手續(xù)上的障礙。
“將工業(yè)用房騰籠換鳥，變成別的業(yè)態(tài)，勢必要加固消防設(shè)施、通道，但這些建設(shè)類的工程目前辦不了手續(xù)，因為濟南還沒有這方面的規(guī)定。”韓震表示，上述情況在北京、上海等地早已破題，如果濟南相關(guān)部門能盡快出臺規(guī)定，支持對本土老工業(yè)遺址的保護利用，無疑將加速新興業(yè)態(tài)———創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。
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