近年來田園綜合體遵循著純銷售場景變為體驗場景，相應的純銷售的商業模式逐步被取代，而餐飲、電影、兒童娛樂等重體驗的模式則留了下來這樣的規律。田園綜合體項目投入很大，一般情況下可以到30到50億投資的量級。其運營模式復雜，商業變現難度大。目前在建或已經運營的田園綜合體，基本模塊包括農業、教育、酒店、康養、地產、餐飲服務、文化娛樂等。

　　大的綜合體可能包括所有內容，小的可能具備其中幾種。

　　首先，打造一個特色農產品品牌；很多田園綜合體都會有一個主打的地方農特產品（這也是很多地方精準扶貧的要求）。這在很多時候是導流的鉤子，人們因為對這個產品的體驗和信任，產生了去到現場的沖動。

　　其次，基于當地自然和人文資源特色，田園綜合體項目衍生和打造系列文創產品，這會成為二次變現客流的重要方式之一。所以，大部分田園綜合體都處在大中城市周邊，大致200公里以內最為普遍，不能離城市太遠。

　　第三，則是社群的運營，這是讓空間產生粘性的重要方法，為田園綜合體注入能動人心智的內容。這時候，與此相關的教育、文化活動等內容便可以附加上來。

　　田園綜合體這樣的物理空間，可以注入的教育產品的空間還很大，在不背離國內教育體系基礎上，引入通識教育或素質教育等方式補充，不失為一個更好的方向。

　　通過生產內容來運營和留住客群之后，還需要更強悍的商業變現的方式。目前比較流行的是旅游或養老地產，這樣的變現方式很快捷，不失為田園綜合體商業閉環的重要拼圖，甚至是最后一塊拼圖。但其產生的問題也同樣復雜，產權不清晰，土地權屬限制，都會成為銷售的困難。

　　多年以前，昆明的大拆大建曾經招致輿論界強烈的質疑，大拆大建非但沒能讓昆明更美好、更宜居，反而丟了一座城市的靈魂。

　　一個城市有靈魂，一個田園綜合體同樣需要有靈魂。這也是很多田園綜合體目前面臨的問題，只有千篇一律的形式，沒有獨特的靈魂。你搞花海，我也搞花海；你搞采摘，我也搞采摘。田園，田園！一定是結合當地特點，打造獨特的IP。

　　像當年的城建熱潮，田園綜合體也有走上同樣道路的趨勢。在這里有兩個建議：一是要塑造打造爆款突圍的能力，二是要具備系統和精細化運營的能力。特別是線上線下的結合能力，相關產業鏈自建或者整合能力也非常關鍵。

　　所謂靈魂，應有兩個維度。其一是人與空間的關系，我們首先需要思考的是，在這樣的田園空間里，如何利用空間營造和活動運營來講故事，建筑空間應該是用來承載價值觀，展示一種生活方式。網紅阿那亞的孤獨圖書館，則是很典型的例子。在空曠大海邊建一座圖書館，人在這樣的空間里所做的事情和度過的時間，很好的展示了一種生活態度或者方式。

　　其二，除了人與空間的關系，另一個更為隱蔽的維度，則是人與人的關系。人們在這樣的時空里，以什么樣的方式相處？有什么共同的體驗和精神共鳴？——即營造什么樣的社群。就像上文提到的，通過社群的維系，為空間注入教育，藝術等人文交流的氛圍，讓人與人互動起來，為這個空間注入獨特的氣質。這樣的形式，可以是話劇，民間演出，親子活動，民間辦學等方式。

　　對于田園綜合體項目，空間營造只是基礎。人與空間，人與人的相處和共鳴，才是成敗的關鍵，那才是一方有靈魂的田園。