隨著游客對于旅游度假觀念的改變，具有文化體驗、民俗風(fēng)情等功能的民宿越來越受歡迎，從而促使更多的投資人想進入民宿行業(yè)，然而對于民宿項目需要具備哪些開發(fā)條件？如何開發(fā)？運營和商業(yè)模式怎么選擇？這些是想進入民宿行業(yè)的投資人需要首先解決的問題。

　　一、民宿開發(fā)條件

　　1.主要條件

　　項目周邊以及自身擁有極具吸引力的資源條件，包括自然資源和人文資源，能夠吸引大量游客。我們認為，人文資源是核心競爭力資源。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素，也是傳遞真善美核心價值主張最好載體。民宿主人是民宿的魂。主人的個人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前。民宿的發(fā)展必須以“旅游+住宿+幸福體驗”為核心內(nèi)容，其中幸福體驗包括了人文民俗、傳統(tǒng)美食、歷史掌故、美學(xué)修養(yǎng)、環(huán)保健康等等。

　　當(dāng)然，除了人文資源，優(yōu)美宜居的氣候環(huán)境也是非常重要的，適合游客居住逗留。

　　2.次要條件

　　良好的區(qū)位條件，地處熱門的旅游區(qū)、便利的交通路線上。

　　鼓勵性政策，政府對民宿項目的大力支持。

　　巨大的客源市場，能滿足民宿的發(fā)展需求。客戶細分的原則，一是屬地原則，即根據(jù)所擁有的核心資源，決定了客戶群體。二是吸附原則，即民宿的價值主張會聚集目標客戶。

　　3.可選條件

　　民宿投資開發(fā)可以選擇在旅游區(qū)旺季時候住宿設(shè)施緊張的區(qū)域或者具有特色居民建筑群的區(qū)域。

　　二、民宿開發(fā)模式

　　民宿開發(fā)主要包括四種模式，分別是自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導(dǎo)型、開發(fā)商主導(dǎo)型等。

　　三、民宿產(chǎn)品開發(fā)類型

　　民宿的開發(fā)運營，其核心命題一是提供深度的文化體驗，二是提供日常化、生活化的幸福感，讓旅客離開的時候，帶走了故事和回憶。因此，民宿產(chǎn)品的開發(fā)一定不能局限于住宿和簡單的餐飲，應(yīng)該包含更多體驗性的、日常化的產(chǎn)品。我們把民宿產(chǎn)品分為基本產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、配套產(chǎn)品等。

　　1.基本產(chǎn)品

　　提供最基本的符合標準的住宿、餐飲服務(wù)，包括各種主題或者類型的民宿以及特色早餐。

　　2.特色產(chǎn)品

　　結(jié)合民宿主人的愛好，打造創(chuàng)意民宿的休閑體驗活動，比如工藝品DIY、休閑娛樂中心、音樂室、沙畫制作、品茶等。

　　3.配套產(chǎn)品

　　一方面是副業(yè)產(chǎn)品，提供住宿以外的餐飲、購物、休閑等配套產(chǎn)品，比如咖啡廳、餐廳、特產(chǎn)銷售等；另一方面是旅游產(chǎn)品，聯(lián)合周邊資源和景區(qū)打造主題旅游活動，比如農(nóng)耕體驗、垂釣、溫泉浴、滑草、古建筑觀光、景區(qū)游覽等。四、民宿項目商業(yè)模式的設(shè)計

　　今天企業(yè)間的競爭已經(jīng)不是產(chǎn)品間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭。選擇合適的商業(yè)模式在很多程度上是民宿業(yè)健康發(fā)展、競爭制勝的關(guān)鍵，我們認為民宿業(yè)商業(yè)模式的選擇需要從如下幾個方面去考慮：

　　價值主張。價值主張用來描繪為特定細分客戶創(chuàng)造價值的系列產(chǎn)品和服務(wù)。這是建立成功商業(yè)模式的關(guān)鍵，也是民宿最核心的內(nèi)涵。“真”、“善”、“美”應(yīng)該是所有民宿業(yè)主共有的價值趨同。所謂真，就是返樸歸真、回歸自然、融入自然;所謂善，就是尊重自然、順應(yīng)自然、保護自然;美，則是美景、美食、美情、美性。民宿乃家外之家，能滿足人們向往綠色、健康、自然、詩意的生活;既能實現(xiàn)身心內(nèi)外的平衡涵養(yǎng)，又能體驗東方美學(xué)雅集。當(dāng)然，價值主張不是虛無縹緲的，需要借助“關(guān)鍵資源”和“關(guān)鍵活動”予以體現(xiàn)。

　　關(guān)鍵資源。關(guān)鍵資源是實現(xiàn)盈利的籌碼。一般情況下，關(guān)鍵資源包括2大類，即自然資源和人文資源。所謂自然資源，或風(fēng)光秀美，或歷史底蘊深厚，故民宿最初也是從旅游目的地發(fā)展起來的。然而我們認為人文資源才是民宿的核心競爭力資源。民宿是以家庭成員為主要生產(chǎn)單位，因此民宿主人的人文情懷和人文素養(yǎng)往往成為關(guān)鍵資源的核心要素，也是傳遞真善美核心價值主張最好載體。民宿主人才是民宿的魂。主人的個人魅力決定了民宿的魅力。修身養(yǎng)性齊家在民宿主人點滴間都能活靈活現(xiàn)的呈現(xiàn)在客戶眼前。

　　客戶細分。能夠精準確定目標客戶圈層，是民宿制定市場定位、產(chǎn)品和包裝、定價及銷售策略的關(guān)鍵因素，也是民宿差異化競爭的需要。客戶細分的原則，一是屬地原則，即核心資源決定了客戶群體。二是吸附原則，即價值主張會聚集目標客戶。

　　圈層營銷。民宿因為經(jīng)營規(guī)模小，決定了其銷售渠道的局限性，“圈層營銷”不失為一個有效方法。“圈層營銷”一是品牌信息的有效傳遞和客戶面的擴展;二是借助口碑使得品牌認知度更趨于一致;三是作為一種客戶維系手段促進客戶長期多次購買。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途。

　　客戶關(guān)系。“家人”是客戶關(guān)系最好的詮釋。住民宿，就是“回家了”，放松怡然，輕松自在。民宿與酒店本質(zhì)區(qū)別在于民宿彰顯的是“民”，而酒店的主角是“客”。民宿的主人，營造的是“賓至如歸”的家園，蘊含一種精神境界，追求的是個性個體的和諧和自我;其次，是“民族”的，飽含當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)土人情，有淡淡的鄉(xiāng)愁，“民”居于此的目的不是單純?yōu)樗薅蓿窃凇八蕖钡臅r光中，“民”可以盡情擁享現(xiàn)實生活體驗不到的精神產(chǎn)品。民宿“家”的情懷也將成為她長久的競爭力。

　　收入來源。民宿的收入來源主要是客房收入，收入來源單一且有一定的局限性。民宿主人還可以考慮依托周邊旅游資源提供具備當(dāng)?shù)靥厣慕?jīng)營項目，與其他旅游產(chǎn)品具備較強的協(xié)同性和融合能力。同時，做長產(chǎn)業(yè)鏈，拓展相關(guān)功能，多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動也是民宿增加收入來源一個重要方面。因而，衍生產(chǎn)品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展創(chuàng)新的主要著力點。

　　關(guān)鍵業(yè)務(wù)。安全、衛(wèi)生、環(huán)保應(yīng)是關(guān)鍵業(yè)務(wù)硬指標。除了住宿功能舒適性外，“知識趣味性”“互動體驗性”“精神依托性”是設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)應(yīng)重點考慮的方向。同時，故事性和場景體驗性產(chǎn)品的設(shè)計是構(gòu)建業(yè)務(wù)價值鏈的一個主要方法。地要有故事，店要有故事，人要有故事，產(chǎn)品要有故事，這民宿才能長久。