失敗一：沒有策劃

　　有些人誤把規劃當策劃。于是找來幾家規劃公司PK方案，折騰到最后結果如何呢？以失敗告終！我們一起來談談規劃與策劃的看法:

　　做田園綜合體也好，美麗鄉村也罷，在策劃與規劃誰先進行，誰重要這個問題上，還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規劃誰輕誰重！

　　很多地方政府或公司特別喜歡找一些學院派先做個概念規劃，把圖做漂亮些，主要應付政府，領導喜歡就好。這些概念規劃其中根本沒有市場分析、總體定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等這個項目的策劃靈魂。

　　學院派概念規劃主要是按傳統套路進行，把別的公司的規劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時間就可以改好的規劃，他得說成幾十天才能做好，這樣才好要個好價錢。

　　其實，一個有頂層設計的策劃是非常難做的，策劃五大產業，千個子產業植入，設計產業現金流，設計農旅項目的交易結構，各種ppp項目包裝進入，做資金結構化安排，設計股權架構。

　　而且收費還不及規劃費的30%，就這樣，一些公司還是不愿多出策劃費而得一個頂層設計的策劃，以為規劃可以一步到位，可以省去策劃費。

　　一個項目要想完美與成功地落地，后面項目開業后會帶來巨大的收益與回報，如沒有專人策劃師深入項目當地進行市場調研，收集地方人文歷史，分析周邊市場需求及消費力數據，了解同業競爭對手經營狀況等等，不做足這個前期工作，加之策劃團隊在這個行業沒有非常實操能力與成功案例，而把一個項目隨便地交付出來先規劃，這是不可能有滿意的好結果的！

　　在國內多如牛毛的農林田特文旅項目中，多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價？值得引以為戒！

　　很多選學院派規劃，主要是看上國企背景，有實力有資質，實力當然不假，但，有一點是大多人忽略的，這種國企的規劃師在背景優越環境下，求安定，公務制準時上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗。

　　當往往草根派階段的策劃人就不同了，一他們全出身于文旅行業，深入了解山山水水；二他們對行業特點、市場、未來需求了如指掌；三在創意上是天馬行空，老板獎勵創意；四是他們為了一個創意沒日沒夜苦思冥想，翻遍各種典籍，幾天幾夜可以不回家。有幾個學院派的人能做到？持別是大城市學院派的人能做到嗎？

　　學院派只是研究理論超前，但要付諸實踐就不是這回事了，這些規劃師幾乎沒一人有涉農林田園文旅行業做過，缺少這方面的實操經驗，怎么會出好成果呢？

　　所以，他們的規劃之中幾乎99%閉門造車，紙上談兵，不切實際及符合市場需求。當項目方最后才發現這規劃方案不能落地時，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價錢做策劃了，為了省錢，只能找些小公司在原來規劃上修修補補，這種修修補補是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國都是通病！四處皆有之！

　　策劃是項目的靈魂，大凡一個成功的項目，必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等策劃之后，依據這個靈魂及總體思路，再來指導下一步規劃。

　　項目直接進入規劃，必然會導致洗煤球式改來改去，無論怎么改，項目缺少靈魂，最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規劃當策劃，于是找幾家規劃公司PK方案，折騰到最后結果可想而知？

　　失敗二：生搬硬套

　　有些人山寨慣了，懶得獨立思考，克隆成風。聽說某某主題農旅項目很成功，克隆一個；到國外考察發現某個不錯，克隆一個。

　　農旅項目的某些內容是可以復制的，但不能全盤復制。農旅項目的定位，必須因地制宜，結合特定區域的實際情況。一個好的田園綜合體和美麗鄉村是長出來的，而不是生搬硬套上去的。

　　失敗三：創新過度

　　有人為了突出農旅項目的“差異化”，創新過度，過猶不及。

　　最常見的是片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個可怕的認知誤區。有些事情絕對化到一定程度，其實已經不可行了。

　　還有一種誤區，就是把簡單問題復雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學識淵博見多識廣，恨不得總結出108種農旅項目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。

　　其實，不管從什么角度分類，也就十來種。過度追求標新立異，容易搞成非主流的很小眾項目，走進窄胡同，甚至死胡同。

　　還有一種過度超前的情形是，有些企業做農旅項目時過于理想化，脫離了企業的發展階段與綜合實力。項目要“因時、因地、因人”，人們通常重視“因時”“因地”，忽視了“因人”。

　　失敗四：只玩概念

　　農旅項目的核心是產業帶動，不是炒地皮，不能本末倒置。

　　有些開發商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實只是換了馬甲的房地產。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開發商可能也拿不到后續的土地。

　　當然也有另外一種情形，企業被政府的“優待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產主題，就規劃了相關特色小鎮，并以優惠政策招商引資，這種情形下，企業看中政府的“優待”而忽視了市場的可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動就進去干，很容易被套牢。

　　失敗五：盲目選址

　　農旅項目投資過熱，會導致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰中，盲目拿下一些其實并不合適的用地。

　　有些地塊生態環境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。農旅項目不是傳統的旅游地產，其核心是發展產業，選址不能像旅游地產那么隨意。更何況，上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎？

　　農旅項目的選址，有兩種理想的情形：

　　一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農旅項目的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發期內有巨大增長潛力）。