特色小鎮(zhèn)的運營不管是政府主導還是企業(yè)主導，一定要基于市場化運作機制，而運營的關(guān)鍵是如何實現(xiàn)盈利。針對運營和盈利，綠維文旅提出“3335”結(jié)構(gòu)，即“3個原則+3級結(jié)構(gòu)+3項內(nèi)容+5大收益”，助力各地小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)收益、配套經(jīng)營收益、政府補貼、稅收獎勵和產(chǎn)業(yè)投資五個方面實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增值。

三大運營原則

　　1.立足于降低營商成本

　　小鎮(zhèn)內(nèi)部要為其市場主體與創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供低成本空間，構(gòu)建出一個降低營商成本的實體經(jīng)濟發(fā)展引擎。在降低勞動力、公共服務(wù)、消費、信息獲取、管理等成本基礎(chǔ)上實現(xiàn)要素的聚集。因此不能房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)化之后會拉高多方面的成本。要深化投資便利化、商事仲裁、負面清單管理等改革創(chuàng)新，打造有利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的營商環(huán)境。

　　2.立足于營造創(chuàng)新開放的人文環(huán)境

　　特色小鎮(zhèn)應(yīng)是多維度生態(tài)系統(tǒng)，要在不斷地對外交流與推進拓展中，實現(xiàn)自我的升級更新。這一生態(tài)系統(tǒng)的主體——創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家可以通過企業(yè)沙龍等方式，不斷地進行理念溝通、管理溝通、經(jīng)營溝通，從而達到“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”內(nèi)的思想互通與業(yè)務(wù)暢通。特色小鎮(zhèn)不僅要在硬環(huán)境上滿足進駐企業(yè)及其職業(yè)人群的多元需求，而且要在軟環(huán)境上營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、奮發(fā)奮進的良好氛圍。

　　3.立足于長遠可持續(xù)發(fā)展

　　特色小鎮(zhèn)的成功運營必須同時依靠政府與市場“兩只手”的作用。

　　充分發(fā)揮政府“有形的手”的調(diào)控作用，加強對小鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)的市場監(jiān)管和社會管理，開展生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護，引導小鎮(zhèn)建設(shè)、企業(yè)發(fā)展走上科學化、規(guī)范化、生態(tài)化的道路。

　　積極發(fā)揮市場調(diào)節(jié)“無形的手”的作用，讓特色小鎮(zhèn)內(nèi)、外企業(yè)開展良性的自由競爭。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益，同時不被“市場的手”無情推開，就要做好規(guī)劃、運營、招商和管理的各個環(huán)節(jié)工作，并要知悉四大關(guān)鍵問題：政府鼓勵哪些產(chǎn)業(yè)，相關(guān)行業(yè)的政策落實有哪些；產(chǎn)業(yè)的市場前景如何，是否存在產(chǎn)能過剩風險；本地主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展條件與基礎(chǔ)是什么，競爭對手是哪些；如何與當?shù)卣蚬芪瘯_成合作關(guān)系。

三級運營結(jié)構(gòu)

　　1.政府

　　在特色小鎮(zhèn)的培育過程中，政府的職能定位應(yīng)適度轉(zhuǎn)型和調(diào)整觀念，更好地處理管理與服務(wù)間的關(guān)系。其主要有兩點：一是要制定好規(guī)則，根據(jù)市場規(guī)律，明確政府與市場的關(guān)系；二是要維護好規(guī)則，根據(jù)合約上的內(nèi)容，通過法律的方式來運行。

　　政府不是單單的土地供應(yīng)，而是要在后期持續(xù)地為小鎮(zhèn)投入各種資源。首先，地方政府根據(jù)當?shù)匦蝿荩ㄟ^政策疏解，下放權(quán)力，切實為企業(yè)做好服務(wù)，而不是僅僅提出硬性要求。其次，政府要為小鎮(zhèn)做好宣傳，為企業(yè)做好背書。再次，政府要有一定的寬容度，允許實踐和探索。

　　2.管委會

　　管委會這類機構(gòu)的存在，主要是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮(zhèn)管委會隸屬于區(qū)縣一級的政府，所以便能調(diào)配縣層面的行政資源，提高其所管轄地區(qū)的行政服務(wù)效率。管委會并沒有任何行政審批權(quán)限，其主要的職責有兩點：一是落實政策，二是提供服務(wù)。

　　3.平臺公司

　　特色小鎮(zhèn)要選擇合適的企業(yè)擔任平臺公司的角色，若由一個企業(yè)來主導，則最好為某一行業(yè)內(nèi)具有實力的龍頭核心企業(yè)或終端品牌企業(yè)，一般要具備整條產(chǎn)業(yè)鏈的撬動能力。尤其要抓住產(chǎn)業(yè)價值鏈“微笑曲線”的兩端高利潤環(huán)節(jié)，即研發(fā)設(shè)計和品牌營銷服務(wù)，進行重點配置和服務(wù)對接。

　　此外，平臺公司通過互聯(lián)網(wǎng)形成各類服務(wù)平臺（需求信息、融資服務(wù)、政府資源、專家服務(wù)、成果信息等），充分聚集和優(yōu)化配置平臺資源，能促進域內(nèi)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型，能推動政府的高效治理，能幫助小鎮(zhèn)對接外部資源，形成互補的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)。

三大運營內(nèi)容

　　從運營內(nèi)容上來看，特色小鎮(zhèn)的運營包括特色產(chǎn)業(yè)運營、旅游運營及生活服務(wù)運營三大體系。

　　特色產(chǎn)業(yè)運營是特色小鎮(zhèn)運營的關(guān)鍵。

　　旅游運營一般由市場化的運營機構(gòu)負責，與特色產(chǎn)業(yè)運營是兩套體系。

　　生活服務(wù)運營一是為小鎮(zhèn)居民提供休閑、娛樂、商業(yè)、餐飲等一般性生活服務(wù)，并根據(jù)常住人口的特征，提供高端醫(yī)療、俱樂部等定制服務(wù)；另一方面是對接城鎮(zhèn)體制，為產(chǎn)業(yè)落戶人口及其配偶子女提供職工子女入學、戶口遷移、租賃房屋等服務(wù)。

五大運營收益

　　特色小鎮(zhèn)的盈利來源主要有兩部分：地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值。地產(chǎn)增值是指依附在土地溢價基礎(chǔ)上的一種盈利模式，通過建設(shè)生產(chǎn)倉儲、辦公研發(fā)、商業(yè)居住等房地產(chǎn)物業(yè)并以出租、出售方式供入駐企業(yè)與鎮(zhèn)內(nèi)人口使用，同時提供物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)增值是在開展運營服務(wù)和享受關(guān)聯(lián)政策基礎(chǔ)上實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)收益、配套經(jīng)營收益、政府補貼、稅收獎勵和產(chǎn)業(yè)投資等五個方面。

　　1.產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)收益

　　小鎮(zhèn)整合產(chǎn)業(yè)資源，引進各類中介服務(wù)機構(gòu)，向入駐企業(yè)提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質(zhì)認證、技術(shù)中介、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)等全套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，或通過自主建立公共服務(wù)平臺，為企業(yè)提供針對性的技術(shù)服務(wù)、市場營銷服務(wù)、金融信貸服務(wù)、管理咨詢服務(wù)等，并適度收取服務(wù)傭金，作為平臺服務(wù)還可以通過BPO（商務(wù)流程外包）等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。

　　2.配套經(jīng)營收益

　　圍繞產(chǎn)業(yè)，配套餐飲娛樂、酒店住宿、教育醫(yī)療、咖啡書吧、會議商務(wù)、會展博覽、互動體驗等生產(chǎn)、生活服務(wù)項目，以招商或自持等方式，形成穩(wěn)定的運營收益。

　　3.政府補貼

　　特色小鎮(zhèn)通常要建設(shè)若干公共服務(wù)平臺及配套服務(wù)設(shè)施，以營造良好的園區(qū)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍。為了鼓勵園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高服務(wù)能力，所在區(qū)域政府應(yīng)適當拿出財政資金，按照“專項資金、專款專用”的原則，以項目補貼、貸款貼息等形式給予資金扶持。

　　4.獎補及補差

　　企業(yè)通過與政府“一事一議”的談判，確定各項優(yōu)惠條件。這在發(fā)達地區(qū)都有很多創(chuàng)新探索，如企業(yè)享受稅收增值部分的讓度，政府分階段分比例按照最終實施效果進行返還；或企業(yè)享受周邊地價增值的分成。

　　5.產(chǎn)業(yè)投資

　　如果小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常突出，作為企業(yè)可以圍繞其做股權(quán)投資。在小鎮(zhèn)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)，如天使、VC或PE等，以此開展項目投資，或者利用小鎮(zhèn)內(nèi)部孵化器對進駐的潛力型企業(yè)開展多種形式的股權(quán)投資，實現(xiàn)企業(yè)成長并獲取長期收益。各地特色小鎮(zhèn)的開發(fā)運營各有側(cè)重，收入來源比重各有不同，總之，特色小鎮(zhèn)正在由地產(chǎn)收益向綜合收益發(fā)生著改變。在新形勢下，多條運營線的展開，已經(jīng)使特色小鎮(zhèn)的收益除來自土地一級、二級開發(fā)外，還包括產(chǎn)業(yè)項目運營收益、二級房產(chǎn)的運營收益及城市服務(wù)的運營收益等。特色小鎮(zhèn)的運營機構(gòu)要不斷尋找新的盈利方式，探索出更多新的路徑。