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特色小鎮(zhèn)落地，需要將散見于不同法規(guī)和政策文件中的土地政策集成起來，與小鎮(zhèn)的具體用地需求對接。
特色小鎮(zhèn)用地的誤區(qū)
做好小鎮(zhèn)用地需求與現(xiàn)有土地政策的對接，不能停留在房地產(chǎn)開發(fā)項目怎么拿地的角度上，需要糾正一些不正確的觀念。
首先需要明確的是，并非所有的土地都能用于特色小鎮(zhèn)建設(shè)。
其次，特色小鎮(zhèn)可以通過多種用地方式落地，不是所有的小鎮(zhèn)用地都必須是國有土地，不是所有的小鎮(zhèn)用地都必須是新增建設(shè)用地；不是所有的小鎮(zhèn)用地都必須是建設(shè)用地；不是所有的小鎮(zhèn)用地都要一次性取得；不是所有的小鎮(zhèn)用地都需要建設(shè)運營方自持；也不是所有的小鎮(zhèn)用地都必須招拍掛出讓。
在小鎮(zhèn)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)活用土地政策
特色小鎮(zhèn)用地供需對接的過程中，在小鎮(zhèn)的策劃、選址、規(guī)劃、土地取得、建設(shè)和運營等各個環(huán)節(jié)上都要正確理解和集成應(yīng)用土地政策。
策劃定位環(huán)節(jié)。除了考慮產(chǎn)業(yè)、區(qū)位、原有資源等因素，還要考慮土地和環(huán)境生態(tài)等資源約束條件，應(yīng)當充分利用原有建設(shè)用地、原有建筑、地形地貌和傳統(tǒng)風貌，尤其是老街區(qū)的風貌，切不可大拆大建。在土地資源和生態(tài)環(huán)境約束緊張的地區(qū)，特色小鎮(zhèn)在選擇產(chǎn)業(yè)時，要注意排除那些需要大量土地資源和較大環(huán)境容量的產(chǎn)業(yè)。
選址環(huán)節(jié)。特色小鎮(zhèn)的選址不可任性，要留意各類選址禁區(qū)，如各類自然保護區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確定的禁止建設(shè)區(qū)、永久基本農(nóng)田保護區(qū)等。特色小鎮(zhèn)的永久建設(shè)用地部分，應(yīng)當選址在原有建設(shè)用地、土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)或有條件建設(shè)用地區(qū)，或者有可能通過規(guī)劃調(diào)整為建設(shè)用地的區(qū)域。
規(guī)劃環(huán)節(jié)。特色小鎮(zhèn)多選取組團式布局，應(yīng)盡量細分組團和街區(qū)。其中，非建設(shè)用地部分，如綠化景觀用地、休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、種植區(qū)域、水域等，不改變農(nóng)用地性質(zhì)，可以布局在土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域或未利用地區(qū)域；永久建設(shè)用地部分，應(yīng)當布局在建設(shè)用地或規(guī)劃確定的建設(shè)用地區(qū)域。
用地取得環(huán)節(jié)。取得小鎮(zhèn)所需的土地，要根據(jù)各類用地特點，集成應(yīng)用土地政策。特色小鎮(zhèn)的用地，往往既涉及國有土地，也涉及集體土地；既涉及建設(shè)用地，也涉及保留農(nóng)用地性質(zhì)的景觀、綠化、田園用地；既涉及新增建設(shè)用地，也涉及存量建設(shè)用地；既涉及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地，也涉及大量新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地；既涉及一次性取得用地，也涉及分期取得用地；既涉及招拍掛出讓方式取得土地，也涉及批準使用、劃撥、租賃、作價出資、入股、聯(lián)營、合作、承包經(jīng)營、流轉(zhuǎn)等方式取得的用地。因此，在土地取得環(huán)節(jié)，不能只寄希望于一種或兩種用地模式，而是應(yīng)當根據(jù)特色小鎮(zhèn)的類型、產(chǎn)業(yè)特點、分區(qū)用途和開發(fā)進度等因素，對現(xiàn)有各項土地政策進行再集成和靈活應(yīng)用，形成因地制宜的特色小鎮(zhèn)用地解決方案：
特色小鎮(zhèn)用地量大、建設(shè)周期長，一般不能一次性報批，應(yīng)當根據(jù)小鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)進展，分期、分區(qū)域、分用途、分期安排建設(shè)用地指標；小鎮(zhèn)內(nèi)部往往存在用地性質(zhì)不同的區(qū)塊，對此可以分區(qū)、分類、分期辦理用地手續(xù)，例如：綠色景觀、休閑農(nóng)業(yè)等仍保留農(nóng)用地性質(zhì)的部分，土地可以采用承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)或仍由農(nóng)戶種植的方式；特色小鎮(zhèn)建設(shè)中涉及的農(nóng)村道路、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)用水利設(shè)施用地，可以辦理設(shè)施農(nóng)用地手續(xù)，不占用建設(shè)用地指標，也不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；符合相關(guān)條件的，可以使用集體建設(shè)用地。
建設(shè)運營環(huán)節(jié)。需要注意的是，這一環(huán)節(jié)可能會涉及臨時用地、先行用地等；要保持用地行為始終處于合理、合法狀態(tài)，從而保證小鎮(zhèn)的建設(shè)運營平穩(wěn)有序進行。
哪些新產(chǎn)業(yè)鼓勵政策可為小鎮(zhèn)所用
值得特別注意的是，對于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地，國家已經(jīng)推出了很多鼓勵政策，可用于特色小鎮(zhèn)建設(shè)。
應(yīng)當合理確定地類。針對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)的產(chǎn)學研用聯(lián)動融合、多種用地類型混合的特點，屬于產(chǎn)品加工制造、高端裝備修理的項目，可按工業(yè)用途落實用地；屬于研發(fā)設(shè)計、勘察、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測的項目，可按科教用途落實用地；屬于水資源循環(huán)利用與節(jié)水、新能源發(fā)電運營維護、環(huán)境保護及污染治理中的排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用、處理以及通信設(shè)施的項目，可按公用設(shè)施用途落實用地；屬于下一代信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)（通信設(shè)施除外）、新型信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)等經(jīng)營服務(wù)項目，可按商服用途落實用地。
允許采用配建方式供地。對新能源汽車充電設(shè)施、移動通信基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務(wù)設(shè)施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小的新產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施，可采取配建方式供地。
采用招拍掛方式供地時，允許合理設(shè)置前置條件。出讓新產(chǎn)業(yè)用地依法須以招拍掛方式供應(yīng)的，在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下，可將投資和產(chǎn)業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件。
允許土地用途兼容復合利用。新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容相關(guān)用途設(shè)施建筑面積不超過15%的，可仍按工業(yè)、科教用途管理。
允許按主用途供地。對同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應(yīng)確定主用途并依據(jù)主用途確定供應(yīng)方式。
可以通過競爭方式，合并確定項目投資主體和用地者。政府和社會資本合作實施的項目建設(shè)、確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發(fā)權(quán)人等情形，可以合并確定項目投資主體和土地使用權(quán)人。
允許以作價出資（入股）方式新供建設(shè)用地。對于政府投資建設(shè)不以營利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等項目、采取政府和社會資本合作模式建設(shè)的公共服務(wù)項目等，支持以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地。
鼓勵以地役權(quán)方式使用土地。布設(shè)新能源汽車充電設(shè)施、無線通信基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施等小型設(shè)施的，鼓勵以地役權(quán)方式解決用地。
對于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)利用存量資源的，國家還有其他鼓勵政策：
對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地；原制造業(yè)企業(yè)和科研機構(gòu)整體或部分轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)制成立獨立法人實體，從事研發(fā)設(shè)計、勘察、科技成果轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)移、信息技術(shù)服務(wù)和軟件研發(fā)及知識產(chǎn)權(quán)、綜合科技、節(jié)能環(huán)保等經(jīng)營服務(wù)的，在過渡期內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地。
對于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，依托國家實驗室、重點實驗室、工程實驗室、工程（技術(shù)）研究中心構(gòu)建的開放共享互動創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)平臺，利用現(xiàn)有建設(shè)用地建設(shè)的產(chǎn)學研結(jié)合的實驗基地、共性技術(shù)研發(fā)平臺、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，可繼續(xù)保持土地原用途和權(quán)利類型不變；在不改變用地主體、規(guī)劃條件的前提下，開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)信息資源，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新商業(yè)模式、開展線上線下融合業(yè)務(wù)的，過渡期內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地；各類市場主體利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展線上線下互動業(yè)務(wù)的，可在5年內(nèi)保持土地原用途、權(quán)利類型不變。
興辦健康服務(wù)業(yè)或從事文化創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下，利用存量房產(chǎn)、原有土地土地的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。（文/中國國土資源報)
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