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目前，“民宿”這一概念并沒有清晰的邊界。除了最本真意義上的要由在地“主人”開辦之外，也涵蓋了外來者開辦的客棧。很多對民宿業的統計，既把都市白領在大理洱海邊開的客棧算入其中，也囊括花間堂這類中高檔精品酒店，乃至安縵、悅榕莊這類奢侈精品酒店。
民宿是在資本進行酒店標準化、連鎖化建設背景下，誕生的一種特殊的居住空間產品。和連鎖品牌酒店提供的標準的、穩定的服務相比，民宿的最大特征就在于它的非標準化。或者說，游客對于民宿的期待，除了必備的功能之外，更在于民宿的與眾不同所能帶來的驚喜。
隨著民宿的火熱，多元投資主體相繼入場。投資者們根據各自不同的理解和立場，擴展了民宿的涵蓋面。民宿越來越成為消費熱點，很多原來的酒店，也希望從中“借勢”。這些都導致了民宿概念的過度泛化。所以從寬泛的概念看，民宿的面目正逐漸變得模糊不清。
這種概念的泛化，顯然不利于本真意義上的民宿成長。那些真正能凸顯區域文化特性、主人品味的“小而美”的民宿，很可能在紛繁復雜的競爭局面里，又一次淹沒無聞了。隨著民宿數量的不斷增多，民宿的經營利潤也正被逐步地壓縮，行業的變局已經開始了。對新興的特色小鎮來說，其民宿打造，從一開始就必須認真對待民宿的本真概念，并致力于打造真正具有持久生命力的民宿產品。
民宿應該兼具有兩種屬性：其一，民宿一定是非標準化的空間產品。其二，民宿必需有真正意義的“主人”。
民宿之所以吸引人，主要在于其“非標”性質，人們希望通過民宿感受到當地獨有的人文，富有特色的鄉土氣息，所以就要避免程式化。民宿需要創意、創新、產業融合，也需強調對于文化的體驗，尤其是對鮮活的在地文化的體驗。在民宿的經營中不能簡單的復制成功案例，而需要經營者結合自身所長，充分融合自然、人文等各方面的優勢。臺灣地區民宿發展中強調的“在地、文創、古早味”，凸顯的是在地文化在民宿建設運營中的價值。
只有以民宿的主人作為媒介，才能營造出真正的人情味，才能讓在地的文化變得更地道、更可知可感。而民宿的主人，可能是民宿房屋住所的擁有者，可能是當地的原住民，可能是租賃經營的投資者，也可能是眾創眾籌的創客者，還有可能是熱愛鄉村生活的藝術家。需要強調的是，民宿的“主人”，離不開專業的管理服務培訓，但也絕非酒店式的管理培訓所能替代。
總而言之，在當下的中國，民宿的發展與特色小鎮的發展有著紛繁的交織。特色小鎮的民宿建設，需要將社區營造、文化融合、生活體驗、特色服務等深度結合。反過來，民宿的建設，也將是文旅特色小鎮在社區營造、產業發展中的重要環節。
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