“田園綜合體”和“城市綜合體”等概念的提出和探索實(shí)踐，是伴隨我國城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設(shè)過程而發(fā)生的現(xiàn)實(shí)問題。其中，城市綜合體概念，是進(jìn)入21世紀(jì)特別是最近十年來房地產(chǎn)向規(guī)模化、集約化、集群化發(fā)展的重要趨勢，但其內(nèi)涵與外延尚未完全達(dá)成一致意見，多數(shù)情況是指高密度、多元化的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以將整個城市體系視為一個城市綜合體。而“田園綜合體”是2017年中央“一號文件”提出的新概念、新模式，一經(jīng)提出即引起廣泛關(guān)注和熱烈探討，并很快進(jìn)入試點(diǎn)狀態(tài)。在城市綜合體和田園綜合體之間還存在相當(dāng)多的中間環(huán)節(jié)或相似概念，如“特色街區(qū)”“功能園區(qū)”“特色小鎮(zhèn)”“文旅小鎮(zhèn)”“美麗鄉(xiāng)村”“現(xiàn)代農(nóng)莊”“養(yǎng)老地產(chǎn)”“休閑農(nóng)業(yè)”“觀光農(nóng)業(yè)”等，它們具有整體性、功能性、集群性、特色性等相似屬性，必須按照“綜合體”的規(guī)律和要求辦事，但其差異和側(cè)重點(diǎn)也是存在的。

　　“田園綜合體”是一個鄉(xiāng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)現(xiàn)代化的新型開發(fā)平臺，以農(nóng)民專業(yè)合作社為載體，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體，多種產(chǎn)業(yè)、多種投資主體、受益人群相互促進(jìn)，相互融合發(fā)展。田園綜合體是以農(nóng)為本的綜合體，城市綜合體是以城為本的綜合體，但不是孤立的，而是對立統(tǒng)一的社會存在，是城鄉(xiāng)對立統(tǒng)一在項(xiàng)目開發(fā)上的反映和折射，與特色小鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)莊等新業(yè)態(tài)統(tǒng)一于地產(chǎn)開發(fā)和城鄉(xiāng)建設(shè)的整體中，涉及土地開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)體系、資源共享、生態(tài)文明建設(shè)、交通物流與信息化建設(shè)、財稅金融支持與服務(wù)等眾多領(lǐng)域。

　　城市綜合體起源于公元100年到200年時期的希臘廣場浴場建筑，它綜合了浴場、圖書館、健身房和會議室的功能，后來經(jīng)歷了中世紀(jì)的奧斯曼住宅的第一次發(fā)展以及文藝復(fù)興后內(nèi)街購物廊的第二次發(fā)展，后來工業(yè)革命以后得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，經(jīng)歷了從洛克菲勒中心時期以及巴黎拉德芳斯時期的購物街模式最后發(fā)展到21世紀(jì)的日本六本木一站式、體驗(yàn)式的購物公園模式。

　　國內(nèi)的城市綜合體經(jīng)歷了90年代上海商城、北京國貿(mào)中心模式以及2001年上海隆基廣場，在2008年以后得到了大力發(fā)展，經(jīng)過了沖量階段以后，逐漸走向體驗(yàn)式綜合體模式，目前國內(nèi)較為成熟的綜合體模式主要有三種：以華潤萬象城為代表的最成熟的商業(yè)主要模式；以萬達(dá)廣場為代表的可復(fù)制的資源運(yùn)營模式；以SOHO中國為代表的高品質(zhì)的“快餐模式”。

　　城市綜合體是我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化水平不斷提升，城市人口積聚與需求層次不斷豐富和提升的產(chǎn)物。它是以建筑群為基礎(chǔ)，將商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能融合于一體的“城中之城”，同時也是功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體，是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。

　　城市綜合體的主要類型有：

　　（1）商務(wù)綜合體—一般是CBD，以酒店和寫字樓為主導(dǎo)，未有居住物業(yè)。如：北京CBD即北京市長安街、建國門、國貿(mào)和燕莎使館區(qū)的中心交匯區(qū)。

　　（2）商業(yè)綜合體—區(qū)域中心，以購物中心為主導(dǎo)；

　　（3）生活綜合體—郊區(qū)和新城，居住比例高于30%；

　　（4）單一綜合體—一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能；

　　（5）綜合體集群—一個以上的綜合體復(fù)合體或商圈。

　　田園綜合體是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時代要求，并結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，以實(shí)現(xiàn)中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。也是”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+休閑旅游+田園社區(qū)”的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村旅游綜合發(fā)展模式和當(dāng)前鄉(xiāng)村發(fā)展代表創(chuàng)新突破的思維模式，是集景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、居住發(fā)展區(qū)、社區(qū)配套區(qū)五大功能分區(qū)為一體的綜合區(qū)域。

　　1、景觀吸引核

　　依托種植園、風(fēng)光區(qū)來吸引人流，使游客置身田園之中感受農(nóng)業(yè)的魅力與鄉(xiāng)村的魅力景觀景色。

　　2、休閑聚集區(qū)

　　休閑聚集區(qū)包括農(nóng)家風(fēng)情建筑和鄉(xiāng)村活動場所，能夠深入鄉(xiāng)村生活空間，體驗(yàn)休閑農(nóng)業(yè)的樂趣。

　　3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)

　　依托第一產(chǎn)業(yè)，向游客展示農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程，并參與其中，體驗(yàn)農(nóng)耕的樂趣，有條件的還可以發(fā)展為農(nóng)業(yè)示范園，農(nóng)業(yè)科普園。

　　4、居住發(fā)展帶

　　田園綜合體是農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)的綜合體，地產(chǎn)是其中的重要部分，也是邁向城鎮(zhèn)化的重要支撐。居住發(fā)展帶形成人口集中的居住社區(qū)。

　　5、社區(qū)配套網(wǎng)

　　社區(qū)配套即相應(yīng)的金融、醫(yī)療、教育設(shè)施，由此形成產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化一體的公共配套網(wǎng)。

　　綜合體都是在一定空間內(nèi)多種功能高質(zhì)量的集聚與鏈接，謀求高的時空效率，謀求1+1>2的目標(biāo);綜合體內(nèi)在的功能發(fā)展關(guān)系應(yīng)當(dāng)是緊湊的、商業(yè)邏輯應(yīng)當(dāng)是完善的;應(yīng)以吸引和集聚外來的人流資金流技術(shù)流為核心發(fā)展目標(biāo)。田園綜合體是立足于鄉(xiāng)土空間發(fā)展的綜合體，其核心競爭力植根于田園，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與鄉(xiāng)土空間基底是其生長的基礎(chǔ)、高附加值的田園產(chǎn)品是其發(fā)展的核心、國家眾多的三農(nóng)扶持政策是其發(fā)展的助力。田園綜合體的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)充分應(yīng)答綜合體的發(fā)展需求，關(guān)注多層次的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，指導(dǎo)其長期有序發(fā)展。