田園綜合體是以旅游為引擎，以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體，實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展的一種新模式。鄉(xiāng)村田園綜合體商業(yè)模式的本質(zhì)是以文化旅游為引擎，經(jīng)文旅引入大量客流，盤活和整合農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和鄉(xiāng)村土地，實現(xiàn)田園綜合體整體價值的提升。實現(xiàn)以農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村為載體的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)鏈。

　　田園綜合體其關(guān)鍵和核心是文化旅游，鄉(xiāng)村是生產(chǎn)力之母，旅游是生產(chǎn)力之父。田園鄉(xiāng)村一是偏遠，二是廉價，三是普遍。怎么讓其稀有和珍貴？最快最有效的辦法就是文旅！通過文旅改變鄉(xiāng)村的價值和稀缺度。

　　目前國內(nèi)的田園綜合體項目，都是通過田園綜合體的概念來低價圈地，農(nóng)業(yè)板塊并沒有和文旅有太多結(jié)合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見成效，既沒有提高農(nóng)業(yè)的附加值，也沒有發(fā)展出農(nóng)業(yè)觀光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項目。往往都不看重文旅，但往往都死于文旅！

　　開發(fā)田園綜合體的主要難點筆者認為在于“農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設(shè)房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游和田園綜合體的概念問政府低價拿地，再以田園風(fēng)光+文旅配套來抬高房價，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農(nóng)業(yè)項目就行了。

　　他們實際上對旅游認識十分生疏，還是房地產(chǎn)開發(fā)的套路：滾動開發(fā)、快進快出、賣完走人，這種思路進入田園綜合體和旅游地產(chǎn)必死無疑！

　　旅游搞不火，就改變不了田園鄉(xiāng)村偏遠、廉價和普遍的屬性，就提升不了價值，就產(chǎn)生不了利潤。地產(chǎn)的三個關(guān)鍵因素：一是地段，二是地段，三還是地段。鄉(xiāng)村田園綜合體也有三個關(guān)鍵：一是旅游，二是旅游，三還是旅游。

　　只有旅游搞火了，才能改變“面朝黃土背朝天”的局面，變成“手把青秧客滿田”。

　　綜上所述，田園綜合體規(guī)劃和開發(fā)的關(guān)鍵在于旅游，如何做好鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體的旅游呢？我們的習(xí)慣是絕不把自己的時間和讀者的時間浪費在常規(guī)的規(guī)劃思路和理論性的文字上。不談套路，只談核心和一招制敵。

　　關(guān)于上述問題，我們主要做好四點：

　　一、意料之外

　　旅游的核心就是新奇特，發(fā)展旅游就是求新、求奇、求特。獵奇、探秘是永恒的旅游主題。歷史上中國作為農(nóng)業(yè)大國，有廣大的農(nóng)村，有千奇百怪的傳說，有千特萬異的風(fēng)情。每個鄉(xiāng)村都有千百年歷史，都有自己不可復(fù)制的特點和優(yōu)勢，廣闊天地大有作為。找到這些特點，包裝提升為賣點，創(chuàng)意建設(shè)為爆點，這是進行鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體開發(fā)的關(guān)鍵。

　　提起鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體開發(fā)，幾乎都是千人一面和千篇一律的思路：瓜果采摘、農(nóng)耕體驗、農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村民宿、花海觀光等等，一句話形容就是爛到家了，完全沒動腦子。游客憑什么跑那么遠到你這兒？你憑什么跟別人的項目不一樣？特點不突出、賣點不強大、爆點不震撼，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體就等于把錢扔水里！

　　中國有4萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，58萬個行政村，260萬個自然村落，給我個理由，憑什么我一定要到你的鄉(xiāng)村去？做旅游就是找理由！找到這個足夠強大的理由，你才能搞好旅游！所有失敗的鄉(xiāng)村旅游和田園綜合體項目都是沒找好理由，最后就沒搞好旅游！旅游搞不好，全盤都得倒！農(nóng)業(yè)、觀光、地產(chǎn)、養(yǎng)老全都跟著倒。沒有旅游就沒有人流，沒有人流就沒有錢流！

　　怎么找好理由？就是要做到意料之外。意料之外就是你有別人沒有，你想到了別人沒想到。

　　比如，利用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等科技手段，融合文旅的策劃、規(guī)劃設(shè)計手法，來做一套跨界融合的可行性解決方案。免得，一個項目幾家設(shè)計院按個做一遍，還落不了地，甲方成了出錢的冤大頭！

　　二、情理之中

　　情理之中就是項目要吻合當(dāng)?shù)貧v史文化和自然條件，不能空口無憑地?zé)o中生有。沒有依據(jù)就沒有相信，不夠絕妙就沒有說服！通過跨界融合的創(chuàng)意和策劃，一定要求找到強大的依據(jù)，以當(dāng)?shù)貧v史文化無縫對接。因為策劃和規(guī)劃干的不是藝術(shù)創(chuàng)作，而是做到絕妙。

　　三、預(yù)算之內(nèi)

　　旅游規(guī)劃是實操的藝術(shù)，講究落地實施。但不是說創(chuàng)意厲害就難于實施，創(chuàng)意平平就好實施。關(guān)鍵是創(chuàng)意強、投資少。其實，創(chuàng)意不僅能賺大錢，更能省大錢！好創(chuàng)意就是花小錢成大事。

　　四、市場之需

　　創(chuàng)意一定不要自我欣賞，一定不是文學(xué)和藝術(shù)創(chuàng)作！創(chuàng)意一定要符合和滿足市場的需求。什么是生意？什么是經(jīng)濟？就是發(fā)現(xiàn)需求，滿足需求！一個旅游規(guī)劃具備意料之外、情理之中、預(yù)算之內(nèi)，卻做不到市場之需，那也是白搭。所以的落腳點必須放在市場之需上，運營前置。旅游策劃和旅游規(guī)劃不是天馬行空，而是套著規(guī)則跳舞，這些規(guī)則就是人性需求、社會需求、市場需求，必須在規(guī)律的范圍內(nèi)創(chuàng)意。而且不是小需求而是大需求！

　　田園綜合體和鄉(xiāng)村旅游項目是最難做的旅游項目，沒有之一！全國58萬個行政村，資源高度同質(zhì)化，規(guī)劃開發(fā)更是高度同質(zhì)化，請問你有沒有研究市場之需？有沒做到意料之外、情理之中？有沒有研究如何一年讓幾百萬人來你的項目？有沒有研究讓北上廣深的人都能來你的項目？全是一堆抄襲照搬、司空見慣的爛創(chuàng)意，完全沒有動腦筋，你怎么能把旅游搞起來，沒有大規(guī)模的游客，你談什么農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、農(nóng)旅結(jié)合、農(nóng)地結(jié)合？你的地產(chǎn)、商業(yè)和投資回報都是扯蛋！旅游和客流才是田園綜合體的命脈！怎么創(chuàng)造大客流？第一是震撼性的創(chuàng)意，第二是震撼性的創(chuàng)意，第三還是震撼性的創(chuàng)意！